나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1026 [1] 대구광역시 동구 둔산동 202-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 둔산동 소재 ‘상동새마을회관’ 북측에 인근에 위치하는 토지로서
부근은 시가지 근교의 단독주택, 창고, 주거나지, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있는
등 주위환경 대체로 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 서측 인근에 왕복 2차선의 '옻골로'가 통과하며, 북동측 인
근에 '둔산IC(대구외곽순환고속도로)'가 위치하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등
교통상황 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람, 토지거래계약에관한허가구역
(2023-07-27)(지정기간: 2023. 8. 2.~2028. 8. 1.<부동산 거래신고 등에 관한 법률>).

제시목록 외의 물건

별첨 '건물 감정평가요항표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서
- 사용승인일 : 2011.06.10
- 외 벽 : 벽돌 치장쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
- 창 호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

본건 기호 2)는 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기호 2)는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'에 표시된 것처럼 부합물 및 종물로
사료되는 기호 ㄱ), ㄴ)이 소재하여 실지조사시 개략적인 실측으로 면적을 사정하여 감정
평가 목적을 고려하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함. 토지 일부 도시계획시설(도로) 저촉 감안 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1026 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 둔산동 202-2

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 383,181,760원

1.3. 면적 정보

토지면적: 241.00㎡ (약 72.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 116.28㎡ (약 35.2평)

건물 제시외면적: 13.20㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 토지 일부 도시계획시설(도로) 저촉 감안 평가.

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 토지 일부 도시계획시설(도로) 저촉 감안 평가.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 동구 둔산동 소재 '상동새마을회관' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 시가지 근교의 단독주택, 창고, 주거나지, 농경지 및 자연림 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 서측 인근에 왕복 2차선의 '옻골로'가 통과합니다. 북동측 인근에는 '둔산IC(대구외곽순환고속도로)'가 위치하며, 대중교통으로는 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부 및 건물 등기부 상 채권 총액은 660,962,745원입니다. 말소기준권리(을1, 2015-01-29, 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 60,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권에 대한 개요는 확인되지 않았으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 이해관계인 부재로 인해 미상으로 파악되었습니다. 보증금 및 차임이 미상이므로, 대항력 유무와 관계없이 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 생활 기반

본 물건이 위치한 둔산동 지역은 단독주택과 농경지, 일부 창고 등이 혼재된 근교 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 기반 시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. '상동새마을회관'이 인근에 있으며, 차량 이용 시 인근 지역의 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 교통 및 접근성

서측의 '옻골로'와 북동측 '둔산IC'의 존재는 물류 이동 및 외부와의 접근성을 양호하게 하는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 '상동새마을회관'이 위치합니다. 또한, 나무위키 정보에 따르면 둔산동 인근에는 옻골마을, 대구 백불암 고택, 경주 최씨 종가 등 역사 문화 자원이 있으며, 대구 공군기지 관사도 위치합니다. 교육 시설로는 해안초등학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지에 인접한 곳에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

6.1. 용도지역 및 지구

본 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

6.2. 도로 저촉

소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)에 저촉되는 부분이 있어, 도로로 인한 토지 이용상 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 하천구역에 해당될 수 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2023-08-02 ~ 2028-08-01). 이러한 제한 사항들은 토지의 활용 및 거래에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제약

도시계획시설(도로) 저촉 부분은 평가 시 감안되었으나, 실제 토지 이용에 있어 건축, 증축, 개축 등에 제약을 초래할 수 있습니다.

7.2. 제시외 건물

제시외 건물(13.20㎡)이 포함되어 매각되므로, 현황 조사 및 명도 대상이 될 수 있습니다.

7.3. 미상 임대차 관계

임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 내포합니다.

7.4. 토지 이용 제한 다수

앞서 언급된 도로 저촉, 지구단위계획, 가축사육제한, 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항은 향후 재건축, 신축, 용도 변경 등을 계획할 때 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 둔산동에 위치한 단독주택으로, 토지 일부가 도시계획도로에 저촉되고 제시외 건물이 존재하며, 다수의 토지 이용 제한이 적용되는 점이 특징입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다. 주변 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재된 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 둔산IC 및 간선도로 접근성이 양호합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 잠재적 가치

시세 조사를 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 매수할 경우, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9.2. 입지 및 접근성

대구 시내 및 외곽으로의 접근성이 우수한 입지 조건을 가지고 있습니다.

9.3. 주거 환경

조용하고 쾌적한 자연 친화적인 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석 (참고)

본 건과 유사한 단독주택의 매매 사례를 보면, 대지 약 300㎡, 건물 약 100㎡ 규모의 주택이 약 3억 5천만 원 내외에서 거래된 사례가 있습니다. 또한, 해당 지역의 토지 가격은 ㎡당 약 50만 원 내외로 형성될 수 있습니다. 감정가(383,181,760원)는 이러한 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 383,181,760원

현 시세 및 유사 물건 거래가: 약 320,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 예상 (추가적인 정밀 시세 조사 필요)

리스크 요인: 토지 일부 도로 저촉, 제시외 건물 포함, 다수의 토지이용 제한, 미상 임대차 관계.

위에서 언급된 잠재적 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 약 300,000,000원에서 345,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.