나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12200 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 440-5 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 소재 '풍서교' 남동측 인근에 위치하며, 부근 은 경지정리 답, 비닐하우스재배지(전), 축사 등으로 형성된 경지정리지대로서, 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 간선도로 및 버스정류장과의 거리, 농기계 및 차량의 진출입 가능성 등을 고려한 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 사다리형 평지로서, '창고부지'로 이용 중임. 기호(3) : 가장형 평지로서, '전'으로 이용 중임. 기호(4, 5) : 2필 일단의 대체로 사다리형 평지로서, '작물재배사 건물부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측 폭 약 4.5~5m 내외, 남측 폭 약 3~3.5m 내외 포장도로를 이용 중임. 기호(3) : 남측 폭 약 3~3.5m 내외 포장도로를 이용 중임. 기호(4, 5) : 남측 폭 약 3~3.5m 내외 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 3~5) : 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도 법>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(1, 4, 5) 지상에 기호(2, 6) 건물의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물 ㉠~㉢ 이 소재함(별쳠 지적도 참조). 2) 기호(1) 토지에 본건 건물 및 제시외 건물의 급수설비로 활용 중인 미신고 관정 ⓐ가 소 재하며, 기호(3) 토지에 신고된 농업용 관정 ⓑ가 소재함(별쳠 지적도 참조). 3) 기호(3) 지상에 이동 및 철거가 가능한 비닐하우스가 소재함(별쳠 지적도 참조).

공부와의 차이

1) 기호(3) 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '전'으로 이용 중임. 2) 기호(5)의 공부상 지목은 '답'이나, 기호(4) 토지와 2필 일단의 '작물재배사 건물부지'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, [2008년 3월 17일 사용승인] 내외벽 : 샌드위치 판넬, 타일 등 마감 바 닥 : 콘크리트 등 마감. 창 호 : 새시창호임. 기호(6) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, [2009년 12월 18일 사용승인] 내외벽 : 샌드위치 판넬 등 마감 바 닥 : 콘크리트 등 마감. 창 호 : 새시창호임.

이용상태

건축물대장상 기호(2)의 용도는 '창고', 기호(6)의 용도는 '작물재배사(버섯재배사)'로 등재 되어 있으나, 실제 화훼류 등 식물 재배 및 보관을 위한 창고로 이용되었던 것으로 탐문되었 으며, 평가시점 현재 운영이 중지(휴업)된 상태임.

설비내역

본건 건물에는 기본적이 전기설비 등 되어 있으며, 제시외 건물 등에 위생설비(화장실), 급 수(관정) 및 배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2, 6) 건물의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물 ㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

기호(6) 건물의 ‘건축물대장-건축물현황도’에는 건물 일부가 ‘저온저장창고’로 표시되어 있으나, 해당 부분에는 주요 저온저장설비가 없는 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ 창고 및 화장실, ㄴ,ㄷ 창고) 매각 포함, 제시외 물건 (a, b 관정) 매각 포함. 목록 3 지상의 이동 및 철거 가능한 비닐하우스 매각 제외. 목록3 지목은 답 현황 전, 목록 5 지목은 답, 목록 4토지와 2필 일단의 작물재배사 건물부지로 이용중. 목록2의 용도는 창고, 목록6의 용도는 작물재배사(버섯재배사)로 등재되어 있으나 실제 화훼류 등 식물 재배 및 보관을 위한 창고로 이용. 목록6 건물의 건축물대장-건축물현황도에는 건물일부가 저온저장창고로 표시되어 있으나 저온저장설비가 없는것으로 탐문됨. 풍세면 사실조회회신에 의하면 목록3,5는 농지여서 농지취득자격증명이 필요하다고 회신됨. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12200 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 440-5

용도: 동물 및 식물 관련시설 (창고, 작물재배사 등)

감정가: 580,886,000원

토지 면적: 3605.00㎡ (약 1090.51평)

건물 면적: 544.80㎡ (약 164.80평)

- 건물(2): 192.00㎡ (약 58.08평) - 창고시설

- 건물(6): 352.80㎡ (약 106.73평) - 동물 및 식물 관련시설 (작물재배사)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

제시외 건물 (ㄱ 창고 및 화장실, ㄴ, ㄷ 창고) 및 제시외 물건 (a, b 관정) 매각 포함

목록 3 지상 비닐하우스(이동 및 철거 가능한 부분)는 매각에서 제외

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경지정리된 답, 비닐하우스 재배지(전), 축사 등이 형성된 지역에 위치하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장과의 거리, 농기계 및 차량의 진출입 가능성 등을 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립제한구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 9월 30일자 농협은행주식회사 근저당권이며, 등기부채권 총액은 380,400,000원입니다.

본 경매 개시 결정 등기(2025년 8월 11일) 또한 말소기준권리보다 후순위에 있어, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 요약상 해당 권리 내용은 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 임차인이 존재하더라도 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 경작지, 비닐하우스, 축사 등이 주로 분포하고 있습니다.

가장 가까운 편의시설은 풍세면 소재 행정복지센터, 농협, 소규모 마트 등이며, 다양한 편의시설 이용을 위해서는 천안 시내로의 이동이 필요합니다.

인근에 풍서초등학교, 풍세면사무소 등이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주요 편의시설은 풍세면 소재 행정복지센터, 농협, 소규모 상점 등이 있으며, 대중교통 이용 및 쇼핑, 문화생활 등은 천안 시내를 중심으로 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

본건 토지 중 목록 3, 5번지는 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않고 계약이 취소될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비하는 것이 필수적입니다.

6.2. 공부와의 차이

목록 3번지 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

목록 5번지 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 목록 4번지와 함께 '작물재배사 건물부지'로 이용 중입니다.

이러한 지목과 현황의 차이는 농지취득자격증명 발급 시 고려될 수 있습니다.

6.3. 건물 용도 및 설비 관련 사항

건물 6번지의 경우, 건축물대장상 일부가 '저온저장창고'로 표시되어 있으나, 실제 저온 저장 설비는 없는 것으로 탐문되었습니다.

건물의 실제 이용 용도(화훼류 재배 및 보관 창고)와 공부상 용도(작물재배사, 버섯재배사) 간 차이가 있습니다.

건물이 현재 운영 중지(휴업) 상태이므로, 향후 운영 시 설비 확인 및 보수가 필요할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물/물건 포함 여부

제시외 건물 (ㄱ, ㄴ, ㄷ 창고) 및 제시외 물건 (a, b 관정)은 매각에 포함됩니다.

다만, 목록 3 지상의 이동 및 철거 가능한 비닐하우스는 매각에서 제외되므로, 이 점을 유의하여 입찰에 참여해야 합니다.

6.5. 혐오시설 존재 여부

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 축사 시설이 존재합니다. 이 외에 법적으로 규정된 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 풍세면에 위치한 농지 및 관련 시설로서, 넓은 토지 면적과 여러 채의 건물, 그리고 제시외 부속 물건들을 일괄 매각하는 특성을 가지고 있습니다.

활용 가능성이 높은 시설들이 포함되어 있으며, 농업 관련 시설이나 창고, 물류 등의 용도로 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급의무, 공부상 지목과 현황의 차이, 일부 건물 설비 미비 등은 면밀한 사전 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 별도의 추가 시설 투자 없이 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 넓은 토지 면적을 활용하여 다양한 용도(농업, 물류, 창고 등)로의 전환 및 사업 확장이 가능합니다.

* 농촌 지역의 개발 가능성 및 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 580,886,000원

말소기준권리 채권 총액: 380,400,000원

인수되는 보증금: 0원

예상 입찰가는 위 정보 외에도 물건의 실제 현황, 향후 활용 방안, 경쟁 입찰 상황, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 행정 절차 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

추가적인 현장 답사 및 심층 분석을 통해 정확한 예상 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

현 시점에서의 초기 추정치로, 감정가의 70~80% 수준인 약 406,000,000원 ~ 464,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.