나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12209 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 658 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성신초등학교' 북측 인근에 위치
하며, 주변은 상가주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 가격조사일 현재 '주유소'
부지로 이용중임

인접 도로상태

본건은 서측으로 약 폭 20미터 정도의 아스콘 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)
도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성환지구), 중로1류(폭
20m~25m)(2023-08-01)(중로1-49)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

기호(3)
도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성환지구), 가축사육제
한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 철골조 슬래브, 알루미늄 스펜트렐지붕 2층 건물로,
(사용승인일자: 1996년 04월 01일)
외벽: 복합판넬 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

본건은 주유소 건물로,
1층 : 사무실, 피로티(캐노피) 2층 : 숙소로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방시설 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ) 매각에 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구(8식) 매각에 포함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경12209 (1) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

2024타경12209 (1)

충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 658

위험물저장 및 처리시설

감정가: 1,074,205,000원

토지면적: 984.00㎡ (약 297.66평)

토지 지분: 492㎡ (약 148.83평)

건물면적: 271.20㎡ (약 82.04평)

건물 지분: 135.6㎡ (약 41.02평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안축산업협동조합

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성신초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상가주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 토지 및 건물 이용 현황

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 현재 '주유소' 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 및 철골조 슬래브, 알루미늄 스펜트렐지붕 2층 건물로, 1층은 사무실 및 피로티(캐노피)로, 2층은 숙소로 이용 중에 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역(천안도시지역) 내 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성환지구)에 해당합니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 02월 28일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을8)입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요'가 있으나 상세 내용은 제공되지 않아 인수 여부 확인 필요)

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2020-10-26

* 대항력: 없음

주의: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 별도의 추가 부담 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 4. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 946,832,056원입니다.

1.3. 상권분석

주변에 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 지역 수요가 존재합니다. 현재 주유소로 이용 중인 점을 감안할 때, 해당 용도로서의 입지 조건은 갖추고 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 '성신초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변에 농경지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 생활 편의시설 접근이 용이한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리관계

다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당한 비중을 차지하고 있다는 점은 유의해야 합니다.

1.5. 2. 임차인

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 시 추가적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 3. 이용 제한

도시지역 내 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.5. 4. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 성환읍 매주리(물건지와 동일 읍내)에 닭똥을 원료로 하는 퇴비공장이 있어 악취 문제가 언급된 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리에 위치한 위험물저장 및 처리시설(주유소)로, 주유소 부지로서 현재 이용 중입니다. 교통 접근성은 양호한 편이며, 주변은 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 현 상태로 이용이 가능하며, 지역 내 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 현재 주유소로 활발히 운영 중인 점을 고려한 안정적인 수익 기대.

* 토지 및 건물 지분 매각으로, 향후 지분 처리 방안 모색 시 추가 수익 가능성.

* 대항력 있는 임차인이나 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 간명함.

* 천안 성환 혁신지구 개발 등 지역 개발 계획과의 연계성 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가 1,074,205,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 현 상태 이용 및 가치 유지가 가능하며, 주변 개발 호재 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 9억 1,307만 원 ~ 10억 2,049만 원 범위에서 형성될 수 있습니다.

단, 본 입찰가 산정은 현장 조사, 물건 상태, 경쟁 입찰자 수, 당시 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.