나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12158 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 288-1 이스트블루 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 ""충남교육청 평생교육원"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 ""간선도로 후면 공동주택지대""임.

교통상황

본건이 속한 공동주택단지 ""지상 및 지하주차장"" 까지 제반차량의 접근이 가능하며,
대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 3층 307호 로서,
사용승인일 : 2019. 03. 12

외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창호 "" 새시창호

이용상태

주택( 집합건축물대장 도면상 구조 -- 방1, 욕실1, 주방 등 )으로 이용중인 것으로 추찰됨.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'사다리'유사 '부정형'의 형태이고, 등고평탄한 지세의 토지를 '공동주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장된 도시계획도로{ 소로( 폭8 내지 10m ) }에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'.

< 기반시설 > '소로2류( 폭8m ~ 10m )'에 접함.

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12158 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 288-1, 이스트블루 3층 307호

* 건물명: 이스트블루

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 사용승인일: 2019년 03월 12일

* 감정가: 148,000,000원

* 토지면적: 32.24㎡ (약 9.75평)

* 건물면적 (전용면적): 49.63㎡ (약 15.01평)

- 참고: 본 건물이 속한 동 전체 면적: 5637.2983㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "충남교육청 평생교육원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 "간선도로 후면 공동주택지대"임.

* 교통: 본 건이 속한 공동주택단지 "지상 및 지하주차장" 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

* 도로: 남동측으로 포장된 도시계획도로 { 소로( 폭8 내지 10m ) }에 접함.

* 토지 이용 계획:

- 용도지역: 도시지역, 제2종 일반주거지역.

- 기반시설: 폭 8~10m 소로2류에 접함.

- 타법령상 제한: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 08월 07일 우리은행 근저당 (금액: 119,350,000원)

* 총 등기부채권액: 153,066,007원

* 예상 인수 권리: 없음 (모든 권리가 말소될 것으로 예상됨)

* 임차인 현황:

- 임차인: 삼진정공주식회사

- 보증금: 25,000,000원

- 차임: 500,000원

- 확정일자: 2025년 11월 12일

- 배당신고일자: 2025년 11월 14일

- 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 의견: 임차인은 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: "충남교육청 평생교육원"이 인근에 위치하여 교육 및 문화 시설 접근성이 양호할 수 있습니다.

* 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통 접근성: 간선도로 인근에 위치하여 차량 이동이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 지상 및 지하 주차 설비(총 70대 주차 가능)가 갖춰져 있어 주차가 편리하며, 급배수, 위생, 난방, 승강기 등 기본적인 생활 편의시설이 완비되어 있습니다.

* 주거 환경: "충남교육청 평생교육원" 인근으로 교육 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

* 이용 상태: 내부 구조는 방 1개, 욕실 1개, 주방 등으로 구성된 주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 임대 정보: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 확인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 일반 경매 물건과 다른 절차나 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 없음. (건축물대장 및 등기부등본 상 일치)

* 기타 등기사항: 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 있으나, 상세 내용은 불분명합니다. (집합건물에서는 흔치 않으나 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 현장 조사 및 지도 정보 확인 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 동남구 목천읍에 위치한 신축 아파트(2019년 준공)로, 주거 지역 내 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 감정가는 1억 4천 8백만원 수준이며, 현재 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 관련 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 점과 가축사육제한구역 지정 등 일부 제한사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 비교적 최근에 준공된 아파트로 건물 상태 양호 예상.

* 양호한 입지: "충남교육청 평생교육원" 인근, 도시지역 내 제2종 일반주거지역으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 적을 것으로 보입니다.

* 저평가 가능성: 현재 감정가 대비 추가적인 낙찰가율 조정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 148,000,000원

* 본 건은 유동화 물건이며, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적이나, 현장 조사를 통한 주변 시세 및 낙찰가율 추이를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 예상 입찰 범위: 103,600,000원 ~ 118,400,000원 (감정가 대비 70% ~ 80% 추정)

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.