나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1137 [1] 충청남도 서천군 장항읍 신창리 37-4 발트하임 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리 소재 ""장항중앙초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위일원은 단독주택, 점포 및 농경지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 북측 인근의 성화로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

>철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층중 제5층 제501호로서,
- 외 벽: 세라믹사이딩 등
- 내 벽: 벽지 및 타일 등
- 창 호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 내부진입도로를 이용하여 본건까지 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-09-08)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 인근 유사주택의 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 홍성지원 2025타경1137 (1)

소재지: 충청남도 서천군 장항읍 신창리 37-4 발트하임 5층501호

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 90.00㎡ (약 27.22평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

건물 총 층수: 8층 중 5층

건축물 연면적: 1683.27㎡

건축물 대지권 면적: 1260㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 발트하임

주요구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

사용승인일: 2014-12-03

외벽: 세라믹사이딩 등

내벽: 벽지 및 타일 등

창호: 새시창호

설비: 위생 및 급배수, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리 소재 "장항중앙초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 점포, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 북측 인근 성화로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 「토지이용계획확인서」상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한, 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 따른 가축사육제한구역(전부제한)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 6월 18일 접수된 비인신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 구

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존 (갑1, 2014-12-10)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2015-08-31)

* 근저당권 (을5, 2021-06-18, 비인신용협동조합, 168,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑5, 2025-06-24, 서천축산업협동조합, 26,261,113원) - 말소 예정

* 가압류 (갑8, 2025-08-04, 서울보증보험, 6,045,720원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정 (갑9, 2025-08-20, 비인신용협동조합, 107,300,865원) - 말소 예정

* 가압류 (갑10, 2025-09-11, 충남신용보증재단, 95,000,000원) - 말소 예정

* 가압류 (갑11, 2025-09-18, 비씨카드, 11,424,192원) - 말소 예정

등기부 채권 총액: 306,731,025원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 장항읍의 주거 밀집 지역에 속하며, 아파트 주변으로 소규모 상점, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 이는 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 수준입니다.

4.2. 지역 개발 현황

장항읍은 서천군의 주요 거점 중 하나로, 최근 지역 활성화를 위한 개발 사업이 일부 진행되고 있습니다. 다만, 본건이 위치한 신창리 지역은 대규모 개발보다는 기존 주거 지역의 정비 및 생활 환경 개선 위주로 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 장항중앙초등학교: 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 기타: 장항중학교, 서천여자고등학교 등 중고등학교 시설이 장항읍 내에 소재하고 있어 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

* 생활 편의: 아파트 단지 내 또는 인근에 마트, 편의점, 병의원, 약국 등 생활에 필요한 편의시설이 근접해 있습니다.

* 공공 시설: 장항읍 행정복지센터, 우체국 등 공공기관 이용이 편리합니다.

5.3. 자연 환경

주변에 녹지 공간이나 공원이 크게 발달하지는 않았으나, 농경지가 인접해 있어 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급된 점은 인수될 가능성을 배제할 수 없어 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 명도

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이므로 법적 명도 절차 진행 시 큰 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 이사 협의 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

2014년 사용승인된 아파트로, 준신축에 해당하나 10년 이상의 시간이 경과함에 따라 내부 마감재, 설비 등의 노후화 및 수리 필요성을 고려해야 합니다. 감정평가서상 외부관찰 등에 의거 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 환경

장항읍은 철도, 항만 등 물류 중심의 산업 기능과 주거 기능이 혼재된 지역입니다. 본건 주변은 주로 주거지역과 농경지가 혼합되어 있으나, 추후 지역 개발 방향에 따라 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 특별히 혐오 시설이나 소음/악취 발생 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 충청남도 서천군 장항읍 발트하임 아파트는 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있으며, 다수의 가압류 및 경매 개시 결정이 말소기준권리 이후에 설정되어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 크지 않다는 점 또한 장점입니다. 다만, 지상권 등 인수 가능한 권리의 존재 가능성과 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 장항읍 내 비교적 안정적인 주거 지역에 위치

* 채권자(비인신용협동조합)가 근저당권과 임의경매를 동시에 진행하여 권리 관계 명확

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 확보

* 2014년식 아파트로 신축에 가까워 즉각적인 큰 하자 발생 가능성 낮음

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 203,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금(0원)을 제외한 금액을 고려하여 산정됩니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 현황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 제시된 감정가는 입찰가 산정의 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.