나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3770 [1] 세종특별자치시 연서면 쌍류리 94 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연서면 쌍류리 소재 '쌍류초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
가, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3): 2필 일단의 사다리형의 완경사지인 토지로서, 현황 '주거용건부지'로 이용중임.
기호(2): 부정형의 완경사지인 토지로서, 현황 평탄하게 조성된 '토지임야' 상태임.
기호(4): 부정형의 완경사지인 토지로서, 현황 일부 평탄하게 조성된 '주거나지 및 휴경지' 상태임.
기호(6): 부정형의 완경사지인 토지로서, 현황 평탄하게 조성된 '주거나지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1,3): 2필 일단지로서, 본건 남동측으로 단지내 포장도로(폭 6M내외)를 이용중임.
기호(2): 본건 공부상 맹지이나, 현황 남동측으로 단지내 포장도로(폭 6M내외) 및 기호(4) 토지 일
부를 이용하여 접근가능함.
기호(4,6): 본건 북측으로 단지내 포장도로(폭 6M내외)를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,6): 공히 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2): 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.


기호(3): 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지상에는 별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ), 제시외수목
(ㄴ), 제시외관정(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(2): 공부상 지목 '임야'이나, 현황 평탄하게 조성된 '토지임야'상태임.
기호(4): 공부상 지목 '전'이나, 현황 일부 평탄게 조성된 '주거나지 및 휴경지'상태임.
기호(6): 공부상 지목 '전'이나, 현황 평탄하게 조성된 '주거나지'상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(9): 일반목구조 기타지붕 2층 건으로서,
(사용승인일: 2023.06.13)

외벽: 메탈사이딩판넬 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(9): '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

기호(9): 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1) 포함
- 목록1 지상 제시외 수목(1-2) 및 관정(1-3) 매각 포함
- 목록1,3 2필 일단지로서, 현황 '주거용건부지'로 이용중임
- 목록2 공부상 맹지. 지목 '임야'이나, 현황 평탄하게 조성된 '토지임야'상태임
- 목록4,6,10 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음, 첨부된 사실조회회신 참조)
- 목록4,7,8,11 지분에 대한 매각임
- 목록4 공부상 지목 '전'이나, 현황 일부 평탄게 조성된 '주거나지 및 휴경지'상태임
- 목록6 공부상 지목 '전'이나, 현황 평탄하게 조성된 '주거나지'상태임
- 목록10 공부상 지목 '전'이나, 현황 '이행지'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3770 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (등기부상 공주동부신용협동조합 관련 채권으로 추정)

중복병합사건: 본 사건은 중복 병합 사건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 연서면 쌍류리 94

용도: 단독주택

감정가: 2,328,204,800원 (23억 2820만 4800원)

토지면적: 6,306.00㎡ (약 1,907.92평)

토지 지분: 5,704.9292㎡ (약 1,725.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 144.14㎡ (약 43.60평)

건물 지분: 144.14㎡

건물 제시외 면적: 24.85㎡ (약 7.52평)

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

건축물 사용승인일: 2023년 06월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 연서면 쌍류리 소재 '쌍류초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

기호(1,3) 토지: 2필 일단지로, 본 건 남동측으로 단지내 포장도로(폭 6M 내외)를 이용 중입니다.

기호(2) 토지: 공부상 맹지이나, 현황 남동측으로 단지내 포장도로(폭 6M 내외) 및 기호(4) 토지 일부를 이용하여 접근 가능합니다.

기호(4,6) 토지: 본 건 북측으로 단지내 포장도로(폭 6M 내외)를 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,6): 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)

기호(2): 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지

기호(3): 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 12월 18일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을18)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

명시적으로 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 기재되어 있습니다. 그러나 등기부등본상 을19 (지상권설정) 및 을19-1 (지상권이전) 모두 '말소' 처리되어 있어, 현재 등기부상 인수되는 지상권은 확인되지 않습니다. 이 부분은 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 토지 등기부의 을18, 을19, 을19-1, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18, 갑19, 갑20 및 건물 등기부의 을1, 을2, 을3, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서시연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 06월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(2025.06.18)가 늦어 실제 거주 여부 및 권리관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이며 명확한 정보가 부족하므로 주의가 요구됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

* 본 물건은 세종시 연서면의 외곽에 위치한 전원주택지로, 주변은 농경지 및 자연림과 혼재되어 있습니다.

* 대규모 상업시설은 인접해 있지 않으며, 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

* 세종시의 지속적인 개발에 따른 지역 가치 상승 가능성을 내포하고 있으나, 현재는 전형적인 농촌/전원 주택단지 형태의 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근 쌍류초등학교가 있어 기본적인 교육 접근성은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 쌍류초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 편리하며, 대중교통 이용 시에는 인근 버스정류장을 이용해야 합니다.

* 편의시설: 인근에 대규모 편의시설은 부족하며, 기본적인 생활 편의는 인접 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 자연 친화적이고 쾌적한 환경을 제공하나, 도심의 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 4, 6, 10번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다. 해당 토지의 현황을 고려하여 사전에 준비해야 합니다.

* 맹지: 목록 2번 토지는 공부상 맹지로, 현황 이용 및 접근 방식에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 일부 토지(목록 2, 4, 6)는 공부상 지목과 현황 이용 상태가 상이합니다. 이에 대한 추가 확인 및 행정 절차 고려가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건 포함: 제시외 건물(1-1), 수목(1-2), 관정(1-3)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 파악 및 관리 계획이 요구됩니다.

* 중복병합사건: 경매 절차가 병합되어 진행되므로, 관련 서류 및 진행 상황을 철저히 검토해야 합니다.

* 토지 지분 매각: 목록 4, 7, 8, 11번 토지는 지분 매각이므로, 공유자 간의 관계 및 향후 협의 가능성을 신중히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시라는 미래 가치가 있는 지역에 위치하며, 약 1,900평에 달하는 넓은 토지와 2023년에 신축된 단독주택이 결합된 매력적인 자산입니다. 전원생활, 대규모 주택 신축, 혹은 투자 목적 등 다양한 활용 가능성을 지니고 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 요건, 맹지, 공부와 현황의 차이, 제시외 물건 포함 등 법적 및 현황적 이슈가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 자문이 필수적입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급된 점은 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 1,900평 규모의 토지는 다양한 개발 및 활용 잠재력을 제공합니다.

* 신축 단독주택: 2023년 사용 승인된 건물로, 즉시 거주가 가능하며 초기 리모델링 비용 부담이 적습니다.

* 세종시 입지: 행정 중심 도시로서 성장 잠재력이 높은 세종시의 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 전원생활 또는 휴식 공간 마련에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,328,204,800원 (약 23.3억원)

* 주변 시세 정보 및 비교 가능한 매물 데이터가 부족하여 정확한 시세 분석은 제한적입니다.

* 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 유찰되기도 하며, 경쟁 상황에 따라 감정가를 초과하는 경우도 있습니다.

* 본 물건은 넓은 토지, 신축 건물, 세종시 입지 등 긍정적 요인이 있으나, 농지취득자격증명, 맹지 등의 리스크 요인도 존재합니다.

* 상기 요인들을 종합적으로 고려할 때, 초기 입찰가 고려 범위는 감정가의 약 70~80% 수준인 1,600,000,000원 ~ 1,850,000,000원 (16억 ~ 18.5억원)으로 제시할 수 있습니다.

* 단, 이는 정보 제한에 따른 추정치이며, 상세 권리 분석, 현장 답사, 그리고 경쟁 구도를 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.