나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503181 [1] 대전광역시 대덕구 오정동 384-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 오정동 소재 ""한남오거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고·평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3)
구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕
규모: 지상 2층
외벽: 드라이비트 및 외장석 붙임 마감 등,
내벽: 내부인테리어 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기호(2)
1층 : 소매점,
2층 : 사무소로 이용 중임.

기호(3)
1층 : 소매점,
2층 : 소매점으로 이용 중임.

설비내역

기호(2,3) : 기본적인 급·배수 위생설비와 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 참조바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503181 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 4,094,245,300원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 대전광역시 대덕구 오정동 384-4

용도: 근린시설

토지면적: 974.10㎡ (약 294.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 등기부채권 총액: 3,383,489,991원

1.3. 건물 정보

건물면적: 1052.45㎡ (약 318.38평)

건물 제시외면적: 43.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕, 지상 2층

건물 용도: 제1종근린생활시설 (1층: 소매점, 2층: 사무소/소매점)

건물 주차 대수: 8대

건물 사용승인일: 2007년 10월 26일

건물 등기부채권 총액: 3,383,489,991원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 대덕구 오정동 소재 "한남오거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 형태를 띠고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 도로 상태

토지 형태는 인접 토지 대비 등고·평탄한 세장형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2022년 1월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을15, 을19)입니다.

해당 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리 및 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재하며, 이들의 권리 관계는 권리분석 시 매우 중요합니다.

* 임차인: ㈜예원아트황정진

* 전입일자(사업일자): 2007-11-19

* 대항력: 있음

* 보증금 및 차임: 0원 (금액 미상)

* 주의 필요: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: ㈜크린워터시스템염정진

* 전입일자(사업일자): 2025-04-30

* 대항력: 없음

* 보증금 및 차임: 0원

* 임차인: 주식회사더에이치황정진

* 전입일자(사업일자): 2013-04-25

* 대항력: 있음

* 보증금 및 차임: 0원 (금액 미상)

* 주의 필요: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (현재까지 파악된 정보 기준)

3.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 공동담보물건으로, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

매각물건에 제시외 건물 43.00㎡가 포함되어 있으며, 일괄매각으로 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 본건 용도 및 주변 상업시설

본건은 제1종근린생활시설로 이용 가능한 건물이며, 1층은 소매점, 2층은 사무소 및 소매점으로 활용되고 있습니다.

주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있는 지역으로 판단됩니다. "한남오거리" 인근이라는 점은 상업시설로서 접근성과 인지도를 높일 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 주변에 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 지역에 대한 구체적인 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 고려할 때, 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 있습니다.

5.3. 기타

"한남오거리"는 지역 내 주요 교차로 중 하나로, 유동인구 및 차량 통행량이 비교적 많은 지역으로 예상됩니다.

본건 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하나, 이는 일반적인 근린생활시설 운영에 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

현재까지 파악된 바로는 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 임차인 중 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰 후 권리 관계 및 금전적 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물 43.00㎡가 일괄매각에 포함되므로, 해당 부분의 현황 및 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 가능성을 내포하므로, 반드시 사전에 철저히 확인하고 대비해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당되는 점은 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 오정동의 대로변에 위치한 근린생활시설 건물로, 우수한 접근성과 지역 내 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 40억 9천여만 원으로 높으나, 낙찰 후 명도 및 임차인 관련 문제를 신중하게 검토해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 부분은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* "한남오거리" 인근 대로변의 우수한 입지 조건

* 제1종근린생활시설로서 활용도 높은 건물

* 차량 진출입 용이 및 간선도로 인접의 편리한 교통망

* 일괄매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능

* 토지 및 건물 면적이 상당하여 사업 확장 또는 다용도 활용 가능

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 본건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되어, 감정가(4,094,245,300원)를 기준으로 시장 상황, 본건의 잠재적 가치, 명도 및 임차인 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사, 추가적인 법률 검토 등을 통해 심층적으로 분석한 후에 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.