나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10197 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 죽향리 49 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 하계리 소재 "옥천전통문화체험관" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위로는 단독주택 및 빌라, 중소규모의 아파트 단지가 혼재하는 주거단지임.

교통상황

본건 남측으로 접한 향수2길을 통해 매동로 등의 간선도로와 연계가 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며 차량으로 10분 내외의 거리에 "경부고속도로 옥천IC"가 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호 (2) : 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 부정형의 토지로 단층 규모의 단독주택 부지 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2) : 본건 남측 일부 토지를 노폭 약 3m 내외의 보도블럭 포장도로로 이용하여 본건까지 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(옥주사마소, 옥천향교, 육영수생가지()<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 "대"이나 현황 남측 일부 보도블럭 포장도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지 및 인접도로와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) : 목조 및 시멘블럭조 칼라강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 및 목재 사이딩 판넬마감 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 바닥 : 장판지깔기 및 타일마감 창호 : 새시창호

이용상태

일련번호(1) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(1) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도"와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물 1개동이 소재함.

공부와의 차이

본건은 공부상 스레트지붕으로 등재되어 있으나, 현황"칼라강판 기와지붕"으로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인의 비협조로 임대관계는 조사치 못하였으니 재확인하시기 바라며, 본건 일련번호 1) 건물은 미등기 제시외 건물과의 정확한 벽체 확인이 불분명한바 경매입찰시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함[단, 감정평가서의 지적개황도에 의하면, 제시외건물 중 일부가 인접 토지(충청북도 옥천군 옥천읍 죽향리 48)를 침범한 것으로 나타남]

목록1번의 지붕은 공부상 "스레트지붕"으로 되어 있으나, 현황은 "칼라강판 기와지붕"임.

목록2번의 공부상 지목은 "대"이나, 남측 일부가 "보도를럭 포장도로"로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 영동지원 2025타경10197 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 죽향리 49

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.59㎡ (약 10.77평)

건물 제시외면적: 53.20㎡ (약 16.09평)

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 61,551,340원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 채권자

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 죽향리 49번지에 위치하며, "옥천전통문화체험관" 북서측 인근입니다. 주변으로는 단독주택, 빌라, 중소규모의 아파트 단지가 혼재하는 주거단지입니다.

2.2. 교통상황

본건 남측으로 접한 향수2길을 통해 매동로 등의 간선도로와 연계가 용이합니다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 차량으로 10분 내외 거리에 경부고속도로 옥천IC가 소재하여 교통은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

소유권 이전: 김성구 (1997-03-04), 김재구 (2017-08-08)

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2017-09-18, 6,000,000원)

이후 권리: 충북신용보증재단(가압류), 신한카드(가압류), 제이비우리캐피탈(가압류), 국민은행(가압류), 국민은행(임의경매), 옥천군(압류) 등 다수의 권리가 등재되었으나 모두 말소 처리되었습니다.

등기부채권 총액: 91,852,280원

3.2. 등기부 요약 (건물)

건물 소유권 보존: 김성구 (1997-03-04)

건물 소유권 이전: 김재구 (2017-08-08)

토지와 동일하게 국민은행 근저당(2017-09-18)이 말소기준권리이며, 이후 권리들은 모두 말소되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리인 국민은행 근저당(2017-09-18)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 여

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2019-04-23

* 확정일자: 2025-11-17

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 JSON 데이터는 '제룡빌라'라는 다세대 주택의 최근 매매 정보입니다.

2025년 12월: 5,600만원, 4,900만원 (전용면적 49.66㎡ 기준)

2026년 1월: 5,000만원 (전용면적 49.66㎡ 기준)

이들 거래는 평당 약 326만원 ~ 373만원 수준입니다.

하지만 본건은 단독주택으로, 다세대 주택과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 본건 가치 평가

본건의 감정가는 61,551,340원이며, 토지 132㎡ (약 39.93평), 건물 35.59㎡ (약 10.77평)입니다.

감정가 기준 평당 토지 가치는 약 154만원 (61,551,340원 / 39.93평) 수준으로, 이는 주변 다세대 주택의 평당 시세(약 326만~373만원)와는 차이를 보입니다. 단독주택은 토지 가치 비중이 상대적으로 높습니다.

제시외 건물(53.20㎡) 면적이 상당하여, 이 부분의 가치와 활용 방안 검토가 필요합니다.

제공된 시세 정보와 본건의 토지 면적, 단독주택 특성을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변은 주거단지로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. "옥천전통문화체험관"이 인근에 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 옥천초등학교, 옥천중학교, 옥천고등학교 등이 위치할 것으로 예상되어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/현황상 리스크

제시외 건물 일부가 인접 토지(충청북도 옥천군 옥천읍 죽향리 48)를 침범한 것으로 나타나, 경계 확정 시 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 지붕은 공부상 "스레트지붕"이나 현황은 "칼라강판 기와지붕"으로 상이합니다.

토지 공부상 지목은 "대"이나, 남측 일부가 "보도블럭 포장도로"로 이용 중입니다.

본건 토지는 인접지 및 인접도로와의 경계가 불분명하여 별도 측량이 필요합니다.

현장 조사 시 거주인의 비협조로 임대 관계 확인이 미비하여 재확인이 필요합니다.

본건 건물(1)은 미등기 제시외 건물과의 정확한 벽체 확인이 불분명하여 경매 입찰 시 재확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

제시외 건물(53.20㎡)의 존재 및 미등기 여부, 건축법 위반 가능성 등을 면밀히 검토해야 하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등)이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 옥천읍 죽향리 소재 단독주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호합니다. 권리관계는 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다. 그러나 현황과 공부상 차이, 인접 토지 침범 가능성, 제시외 건물의 불확실성 등 현황 조사가 매우 중요한 물건입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

토지 면적 대비 건물 면적이 작아 증축 또는 신축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다. (단, 용도지역 제한 확인 필요)

상당한 면적의 제시외 건물이 있어, 이를 활용하거나 명확히 할 경우 추가적인 가치 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 61,551,340원

본 물건은 현황 관련 리스크 요인이 다수 존재하므로, 이를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인접 토지 침범, 공부상 차이, 제시외 건물의 불확실성 등에 대한 추가적인 비용과 시간을 감안해야 합니다.

주변 다세대 주택 시세를 참고하되, 본건은 단독주택이므로 토지 가치를 중심으로 평가해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 55,000,000원

주변 혐오시설 정보:

제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본건 소재지인 충청북도 옥천군 옥천읍 죽향리 49번지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경이 주거단지 및 전통문화체험관 등으로 구성되어 있어, 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.