나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503127 [1] 세종특별자치시 장군면 송학리 250-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 송학리 소재 '송학보건진료소' 북측 인근에 위치하고 있는 토
지로 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황

본건가지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지로 '이행지' 상태입니다.
기호(2~4) : 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건(2,4)토지인 세로에 접하고 있습니다.
기호(2~4) : 본건 현황 세로의 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역).
기호(3) : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역
(전부제한구역).
기호(4) : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역).

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호(1)토지 공부상 지목은 '전'이나 현황 '이행지' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록(1) 공부상 지목은 '전'이나 현황 '이행지' 상태임
-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
-목록(2) 을구 2번 지상권설정등기(2018.5.21.등기)가 있으나, 지상권자인 이인새마을금고가 2026.6.15.자 말소동의서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경503127(1)호로 진행되는 세종특별자치시 장군면 송학리 250-1 소재 토지 일부 지분 매각 건입니다.

토지의 지목은 '전'이나, 현황은 '이행지' 상태로 이용 중입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 849,664,000원이며, 매각 대상은 토지 일부 지분으로, 토지 면적은 총 2,282.00㎡ (약 690.3평) 중 1,074.026㎡ (약 324.9평)의 지분입니다. 건물 면적은 없습니다.

주요 주의사항으로는 일괄 매각, 공부상 지목과 현황의 차이, 농지취득자격증명 제출 필요 등이 있습니다.

2. 입지조건

본 건 토지는 세종특별자치시 장군면 송학리 소재 '송학보건진료소' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당하여 개발 행위에 일부 제한이 따릅니다.

기호(1) 토지는 부정형의 완경사지로 '이행지' 상태이며, 인접 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권(을6)입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (예: 을7, 을9, 갑5~7, 을10, 갑9~12 등)

토지 등기부 요약상 확인된 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소멸 예정 권리:

* 지상권 설정 등기 (2018.5.21. 등기, 이인새마을금고): 지상권자가 말소 동의서를 제출하였으므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다수의 근저당권 및 가압류 권리: 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 근저당권 (2019.3.21. 등기, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권액 540,000,000원): 등기부상 '말소'란에 '인수'로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 채무입니다.

* 소유권 이전 등기 (갑1, 갑2 등): 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 건은 세종시 장군면의 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 '송학보건진료소'와 같은 공공시설이 있어 기본적인 편의시설 접근성은 있으나, 대규모 상업 시설보다는 전원생활 또는 지역 커뮤니티에 적합한 입지입니다.

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등의 토지이용계획은 난개발 방지 및 환경 보전에 초점을 맞추고 있으며, 이에 따라 건축 및 개발에 대한 제약이 존재합니다.

5. 생활정보

인근 시내버스 승강장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

자연환경 및 주거 환경이 혼합된 지역으로, 쾌적한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

구체적인 편의시설, 교육 시설 등 생활 관련 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로 반드시 기한 내 제출해야 합니다.

* 이행지 상태: 공부상 지목은 '전'이나 현황 '이행지' 상태로, 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이가 있어 향후 토지 활용 시 주의가 필요합니다.

* 지분 매각: 전체 토지 중 일부 지분만 매각되므로, 타 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용, 개발 시 협의 과정이 필수적입니다.

* 인수되는 채무: 540,000,000원의 근저당 채무를 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 감정가보다 높아집니다. 이 부분에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

* 토지이용계획 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건 토지는 세종시 장군면의 계획관리지역 내 토지 지분 매각 건으로, 현황 '이행지' 상태 및 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

권리관계상 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 540,000,000원의 근저당 채무를 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

농지취득자격증명 제출 의무 또한 반드시 이행해야 하는 조건입니다.

지분 매각의 특성상 타 공유자와의 원만한 협의가 성사될 경우, 가치 상승의 여지가 있으나, 제반 제한 사항과 인수 채무를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 도시 확장 잠재력: 계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 발전 및 도시 계획 변경 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 인수되는 채무를 고려한 실질 가치 재산정: 5.4억원의 채무 인수를 고려하여, 낙찰 후 총 투입 비용이 주변 시세 대비 합리적인 수준이 될 수 있도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 0원 인수 보증금: 임차인으로 인한 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다. (단, 인수 채무는 별도)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 849,664,000원에서 인수해야 할 근저당 채무 540,000,000원을 차감한 금액을 기준으로, 주변 시세 및 향후 개발 가능성, 토지이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예를 들어, 토지의 순수한 시장 가치가 감정가 수준이라고 가정할 경우, 총 투입 비용(입찰가 + 인수 채무)이 감정가 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 일반적인 전략입니다. 따라서, 낙찰 희망가는 대략 300,000,000원 내외에서 시작하여, 향후 시장 조사 및 권리관계 추가 확인을 통해 조정하는 것을 권장합니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 일반적인 투자 전략에 따른 추정치이며, 실제 입찰가 결정은 철저한 현장 조사와 시장 분석을 바탕으로 해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.