나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503206 [1] 세종특별자치시 조치원읍 침산리 89 욱일아파트 102동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 침산리 소재 ""신봉초등학교"" 남동측 인근에 소재하는
「욱익아파트 제102동 제7층 제702호」로서, 본건 동측으로는 ""조치원역""이 소재하고,
주위는 아파트단지, 단독주택, 점포 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
입지조건 및 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 ""조치원역""
이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 중 제7층 제702호로서,
- 외벽 : 몰탈위 수성페인트 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재경보기
설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 대로, 중로, 소로에 각각 접해 있으며, 단지내 도로 상태는
양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상, 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(저촉),
소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리
구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 내부확인이 곤란하여
외부관찰 및 주변 탐문 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정평가
하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503206 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 침산리 89 욱일아파트 102동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 308,000,000원

토지면적: 60.29㎡ (약 18.24평)

건물면적: 134.45㎡ (약 40.66평, 공급면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 조치원읍 침산리 소재 "신봉초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 동측으로는 "조치원역"이 소재하고 있음. 주위는 아파트단지, 단독주택, 점포 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 "조치원역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편임.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭25m~30m), 중로2류(폭15m~20m), 소로1류(폭10m~12m), 소로2류(폭8m~10m)에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 속함.

1.2. 권리분석

* 개요: 본 경매 물건은 채권자 한OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건임.

* 등기부상 권리 내역:

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2020.01.30 접수, 137,500,000원)

* 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됨 (말소기준권리보다 선순위 권리 없음).

* 임차인 현황:

* 조사된 임차 내역 없음.

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: "신봉초등학교" 남동측 인근, "조치원역" 동측 인근에 위치. 아파트단지, 단독주택, 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호함.

* 최근 매매 동향 (2025년 11월~12월):

* 84.99㎡ (약 25.71평) 11층: 19,800만원 (2025.11.28)

* 59.999㎡ (약 18.15평) 3층: 15,000만원 (2025.11.23)

* 59.999㎡ (약 18.15평) 12층: 15,800만원 (2025.12.01)

* 최근 전월세 동향 (2025년 12월):

* 59.999㎡ (약 18.15평) 20층: 보증금 1,000만원 / 월세 60만원

* 59.999㎡ (약 18.15평) 8층: 보증금 1,000만원 / 월세 50만원

* 시세 분석:

* 본건의 감정가 308,000,000원은 제공된 JSON의 최근 실거래가(15,000만원 ~ 19,800만원)와 비교 시 상당한 괴리가 있음.

* 제공된 실거래 및 전월세 정보의 면적은 59.999㎡ (약 18.15평) 및 84.99㎡ (약 25.71평)이며, 본건의 건물면적 134.45㎡ (약 40.66평)와 직접적인 비교가 어려움. 욱일아파트 내에 다양한 면적대의 세대가 존재할 수 있으며, 본건이 비교적 큰 면적에 해당할 가능성이 있음.

* 만약 본건의 면적이 84.99㎡(약 25.71평)와 유사한 수준이라면, 감정가는 과대평가된 것으로 보이며, 시세 대비 저평가된 부분을 고려한 입찰 전략이 필요함. 반대로, 134.45㎡(약 40.66평) 면적이 실제라면, 해당 면적대의 시세 조사가 더욱 중요해짐.

* 조치원역 인근이라는 입지적 장점은 있으나, 감정가와 실거래가 간의 차이를 해소할 만한 추가적인 가치 평가가 필요함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물 중 제7층 제702호임. 외벽은 몰탈위 수성페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 새시로 되어 있음.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러 난방 설비, 소화전, 화재경보기, 승강기 등 기본 생활 설비를 갖추고 있음.

* 단지 정보 (욱일아파트):

* 주소: 세종특별자치시 조치원읍 침산리 89

* 사용승인일: 1996년 5월 23일 (준공 25년 이상)

* 세대수: 총 1208세대 (13개 동)

* 최고층: 25층

* 주차: 총 727대 (지상, 지하, 전기차 충전기 포함)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있음.

* 주변 교육시설: "신봉초등학교"가 남동측 인근에 위치함.

* 주변 편의시설: "조치원역"이 동측 인근에 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 격차: 감정가 308,000,000원에 비해 최근 실거래가(15,000만원 ~ 19,800만원)와의 차이가 매우 커, 본건의 실제 시장 가치를 면밀히 재평가할 필요가 있음.

* 중복사건: "중복사건" 표기는 동일 물건에 대해 별도의 경매 절차가 진행 중일 수 있음을 시사하며, 이는 매각 진행 및 결과에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로 확인 필요.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠음. 이로 인해 실제 내부 상태, 하자, 수리 필요성 등을 파악하지 못했을 가능성이 있음.

* 건축 연도: 1996년 준공된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 및 재건축/리모델링 관련 불확실성이 존재할 수 있음.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 조치원역 인근 지역 특성을 고려 시, 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 입찰 전 최종 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 조치원읍에 위치한 욱일아파트 102동 7층 702호 경매 물건으로, 입지상 조치원역과 초등학교가 인근에 있어 기본적인 주거 가치를 갖추고 있음. 등기부상 인수되는 권리나 명확한 임차인이 없어 권리 분석 측면에서는 비교적 안전한 물건으로 판단됨. 그러나 가장 큰 우려는 감정가(308,000,000원)와 최근 실거래가(약 150,000,000원 ~ 198,000,000원) 간의 상당한 격차임. 이는 본건의 면적(134.45㎡)이 최근 거래된 면적(59.999㎡, 84.99㎡)과 차이가 있기 때문으로 추정되나, 해당 면적의 시세 조사가 필수적으로 선행되어야 함. 중복 사건 진행 가능성, 내부 확인 불가 등은 잠재적 위험 요소이므로 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 조치원역 역세권 입지: 대중교통 이용 편의성이 높음.

* 권리 관계의 명확성: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 부담이 적음.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 현재 시세 대비 저평가되었다면, 향후 시장 회복 시 투자 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 308,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적 추정): 59.999㎡ (약 18.15평) 기준 15,000만원 ~ 15,800만원, 84.99㎡ (약 25.71평) 기준 19,800만원.

* 본건 면적(134.45㎡, 약 40.66평)을 고려할 때, 유사 면적의 시세 파악이 중요함. 만약 84.99㎡ 대비 약 1.6배의 면적임을 감안하여 단순 비례로만 산정하더라도 19,800만원 * 1.6 = 316,800,000원 수준이 될 수 있으나, 이는 면적별 가격 편차를 고려하지 않은 단순 계산임.

* 시세 조사 결과, 본건의 면적에 대한 정확한 시장 가치 확인이 필요함. 현재로서는 보수적으로 접근하여 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

* 본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 추정치를 바탕으로 한 것이므로, 현장 방문, 정확한 시세 조사, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 함. 낙찰 후 예상되는 수리비, 취득세, 기타 부대 비용 등을 반드시 고려하여 수익성을 분석할 것을 권함.

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