나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51631 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 신척리 829 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.02.25

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 신척리 소재 '진천신척산업단지' 내에 소재합니다.

토지의 상황

가. 교통상황 기호(1) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여 건은 용이합니다. 나. 토지의 형태 및 이용상태 기호(1) : 인접지대비 평지의 세장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다. 다. 도로상태 기호(1) : 남동측으로 노폭 약 15m정도의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 라. 토지이용계획 및 공법상제한상태 기호(1) : 도시지역,일반공업지역,중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-18)(중로1-2)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2023-01-27)(신척산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,산업시설구역 (2015-12-18)(산업시설용지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조 기호(2-1) : 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 2015.09.25) 외.내벽 : 판넬 등 마감입니다. 창호 : 새시창호 입니다. 기호(2-2) : 경량철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 2015.11.20) 외.내벽 : 판넬 등 마감입니다. 창호 : 새시창호 입니다. 기호(2-3) : 일반철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 2017.08.22) 외.내벽 : 판넬 등 마감입니다. 창호 : 없습니다. 나. 이용상태 기호(2-1) : 공장(공장 및 사무실)으로 이용중입니다. 기호(2-2) : 경비실로 이용중입니다. 기호(2-3) : 창고로 이용중입니다. 다. 냉난방설비 기호(2-1) : 일부 시스템에어컨에 의한 냉난방설비 구비되어 있습니다. 라. 위생 및 기타설비 기호(2-1) : 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다. 마. 부합물 및 종물관계 본건 토지상에 제시외건물이 소재하는 바, 개략적인 면적을 실측 사정하여 평가하였으니 경매 진행 시 소유권 재확인 및 참고하시기 바랍니다. 바. 공부와의 차이 해당없습니다. 사. 임대관계 임대미상입니다. 아. 기 타 해당없습니다.

기계/기구의 현상

본 사업체는 운휴 중으로 기계의 정상 가동 여부를 확인 할 수 없는 상태인 관계로 추후 가 동여부, 현상 및 관리상태 등에 따라 감정평가액의 변동이 있을 수 있으니, 경매 진행 시 유의하시기 바랍니다.

공작물의 현상

본 사업체는 운휴 중으로 기계의 정상 가동 여부를 확인 할 수 없는 상태인 관계로 추후 가 동여부, 현상 및 관리상태 등에 따라 감정평가액의 변동이 있을 수 있으니, 경매 진행 시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항

해당없습니다.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계・기구 포함. 기계・기구 목록 중 ‘제2024-169호의 기호(5)’와 ‘제2024-170호의 기호(1)’의 기계・기구(파렛타이져)는 동일한 것으로 확인됨. 해당 공장 운휴 중으로 기계의 정상 가동 여부 확인 불가능. 목록 1 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉤) 매각 포함. 제시외 컨테이너(감정평가서상 ㉥~㉨) 및 제시외 사일로 1동 각 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51631 (1)

소재지: 충청북도 진천군 덕산읍 신척리 829 (신척산단1로 59)

용도: 공장

감정가: 10,454,834,960원

토지 면적: 12,499.30㎡ (약 3,780.81평)

건물 면적: 6,145.37㎡ (약 1,859.15평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자 (주채권자): 푸른새마을금고

2. 입지조건

* 위치: 본건은 충청북도 진천군 덕산읍 소재 '진천신척산업단지' 내에 위치합니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 조건이 비교적 양호합니다.

* 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량 진출입이 편리합니다.

* 토지 상황: 인접지 대비 평지의 세장형 토지로서, 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 산업시설구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 17일자 푸른새마을금고 근저당 (을8)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액(말소기준권리 포함)은 토지 등기부 기준 약 10,863,935,401원, 건물 등기부 기준 약 11,167,541,091원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서상 지상권 개요는 있으나 내용 없음)

* 임차인 현황:

* 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 따라서 명시적으로 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 산업단지 입지: 진천신척산업단지 내에 위치하여 관련 산업체들과의 시너지 효과 및 협력 가능성이 있습니다.

* 물류 접근성: 잘 정비된 산업단지 내 도로망을 통해 원자재 입고 및 제품 출고 등 물류 이동이 용이할 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 공업지역으로 분류되어 있으며, 주변은 유사한 산업 시설이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본 물건은 공장 용도이므로, 직접적인 주거 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 산업단지 내 직원 복지 시설이나 인근 지역의 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 직원들의 출퇴근 편의를 어느 정도 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공장 운휴 상태: 현재 공장이 운휴 중으로, 기계 및 설비의 정상 가동 여부를 확인할 수 없습니다. 이는 향후 재가동 시 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 기계/기구 포함 매각: 공장 내 기계 및 기구가 포함되어 매각되지만, 운휴 상태로 인한 성능 저하 또는 고장 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. (기계 목록 중 일부 파렛타이져 동일 확인)

* 제시외 건물: 목록 1 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉤)은 매각에 포함되나, 실제 현황 및 법적 문제 등 추가 확인이 필요합니다. 제시외 컨테이너 및 사일로는 매각에서 제외됩니다.

* 다수의 채권 및 권리 설정: 등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재했으나, 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정입니다. 그러나 채무 총액이 감정가를 상회하므로, 낙찰 후 채권자와의 관계 정리 과정에서 간헐적인 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대차 정보 불확실: 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 유무 및 보증금 액수를 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진천신척산업단지 내에 위치한 대규모 공장 시설로서, 넓은 토지 면적과 상당한 연면적을 갖추고 있습니다. 일반공업지역 내 산업단지에 속해 있어 산업 시설로서의 가치가 높다고 평가됩니다. 경매 절차상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다. 그러나 현재 공장이 운휴 상태이며 기계 설비의 정상 가동 여부 확인이 어렵고, 임차인 현황이 미상이라는 점은 주요 고려사항입니다. 이러한 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 프리미엄: 진천신척산업단지라는 특정 산업 지구 내에 위치하여 산업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

* 규모의 경제: 넓은 대지 면적과 연면적을 갖춘 공장 시설로, 중대형 생산 시설 운영에 적합합니다.

* 권리 관계의 명확성: 임의경매 절차를 통해 후순위 권리가 모두 소멸되므로, 명도 이후 권리 관계가 깔끔합니다.

* 운휴 공장 정상화 잠재력: 운휴 중인 공장을 인수하여 성공적으로 재가동할 경우, 운영 능력에 따라 높은 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 10,454,834,960원입니다. 공장 운휴 상태, 기계 설비의 불확실성, 임차인 현황 미확인 등 내재된 리스크 요인을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 낙찰 후 예상되는 수리비, 재가동 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 시장 조사와 개별적인 분석을 통해 합리적인 수준의 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.