나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4193 [1] 충청북도 진천군 초평면 진암리 OOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 초평면 용산리 소재 ""구정초등학교"" 서측 원거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 주택지, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2,3,9): 인접도로 및 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 '숙박시설' 등으로 이용중임.
기호(5~7): 인접도로 및 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 '단독주택' 등으로 이용중임.
기호(11): 인접도로 및 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 '상업용'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,9)는 인접필지(기호(2,3))를 통하여 진출입 가능하며, 지적도상 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(5~7)은 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(11)은 본건 동일 소유토지인 인접토지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,5~7,9,11): 계획관리지역(2014-05-23), 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>


기호(2,3): 계획관리지역(2014-05-23), 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4,10): 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층~지상3층 건물로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 목재 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(8): 벽돌구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 조적 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(4,10)은 여관 및 단독주택, 물탱크실 등으로 이용중이며, 기호(8)은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 5 지상 제시외 건물 매각 포함. 지상에 소재하는 정원수, 정원석 등은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경4193 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOO (동천안농업협동조합)

1.2. 소재지 및 물건 현황

주소: 충청북도 진천군 초평면 진암리 372-1 (신주소: 충청북도 진천군 구정로 121-9)

토지면적: 2610.00㎡ (약 789.43평)

건물면적: 2011.93㎡ (약 608.60평)

용도: 숙박시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가액: 3,510,337,600원

1.3. 토지 감정요항표 요약

본건 토지는 충청북도 진천군 초평면 소재 "구정초등학교" 서측 원거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 주택지, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

토지는 전반적으로 등고평탄한 부정형 및 사다리형 토지로서 일부는 '숙박시설' 등으로, 일부는 '단독주택' 등으로 이용 중입니다.

접근 가능한 도로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로이며, 차량 출입은 가능합니다.

이용계획상으로는 '계획관리지역', '성장관리계획구역', '가축사육제한구역'(일부제한구역 700m)에 해당됩니다.

1.4. 건물 감정요항표 요약

본건 건물은 크게 기호(4, 10)의 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층~지상 3층 건물과 기호(8)의 벽돌구조 판넬지붕 단층 건물로 구성됩니다.

기호(4, 10) 건물은 '숙박시설' 및 '단독주택' 등으로 이용 중이며, 기호(8) 건물은 '단독주택'으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물(4): 철근콘크리트구조, 지하1층~지상3층, 연면적 988.55㎡ (약 300.53평), 주요 용도 숙박시설.

* 건물(8): 벽돌구조, 단층, 연면적 68.94㎡ (약 20.86평), 주요 용도 단독주택.

* 건물(10): 철근콘크리트구조, 지하1층~지상3층, 연면적 992.72㎡ (약 300.53평), 주요 용도 숙박시설.

1.5. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

목록 5 지상 제시외 건물 매각 포함됩니다.

지상 정원수, 정원석 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 진천군 초평면 지역으로, 소규모 공장, 주택, 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

최근 진천군 초평면 일대는 산업단지 조성 및 복합 관광단지 개발 등 대규모 개발 사업이 추진되면서 지역 발전 잠재력이 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

특히, 진천초평일반산업단지 조성 사업이 2020년부터 2025년 준공을 목표로 진행 중이며, 이와 더불어 금곡지구 복합관광단지 조성 사업 또한 검토 중에 있어 향후 지역 활성화 및 인구 증가가 기대됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인접 도로 상태는 양호합니다.

버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 개발 잠재력

진천군의 '15만 인구 자립형 도시 승격' 목표와 초평면의 산업 및 관광 개발 계획은 본 물건이 속한 지역의 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

다만, 대규모 개발 사업의 경우 사업 추진 과정에서의 변동성이나 지연 가능성도 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 15일 접수된 동천안농업협동조합의 근저당권(을28)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 압류 등 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 3,740,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 차현우 (개명 후 성씨: 차 )

보증금: 100,000,000원

차임: 12,000,000원

전입일자(사업일자): 2022-08-26

배당신고일자: 2026-02-10

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인 차현우는 전입일자(2022-08-26)가 말소기준권리(2022-04-15)보다 늦고, 별도의 대항력 요건을 갖추지 못하였으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서, 본 경매 물건은 인수되는 권리 없이 낙찰자가 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주위 환경에 소규모 공장, 주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

하지만 진천초평일반산업단지 및 향후 개발될 관광단지 등의 배후 수요를 고려할 때, 숙박시설로서의 잠재적 가치는 있습니다.

현재로서는 주변의 숙박 시설들이 주로 무인텔 등 소규모 또는 개별적인 형태로 운영되는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 주거 및 소규모 공장 지역에 인접해 있습니다.

가장 가까운 초등학교는 구정초등학교이나 다소 원거리에 위치합니다.

주변 지역 개발이 진행됨에 따라 향후 편의시설 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 폐기물 처리 시설 관련 논란

진천 초평산업단지 조성 사업과 관련하여 지역 주민들이 산업 폐기물 매립장 설치에 대해 강하게 반대하고 있는 것으로 알려졌습니다.

본 물건 소재지인 진암리 또한 이 산업단지 예정 지역에 포함되어 있어, 향후 폐기물 처리 시설 설치로 인한 악취, 소음, 환경 오염 등의 가능성이 제기되고 있습니다.

이러한 환경적 문제는 재산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 투자 시 면밀한 사전 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 가축사육제한구역 지정

본 토지는 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 축산업 영위 및 시설 설치에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 개발 계획의 불확실성

초평면 일대의 대규모 개발 계획들이 발표되었으나, 과거 일부 사업이 사업자 확보의 어려움 등으로 지연되거나 계획이 수정된 사례가 있습니다. 이는 지역 가치 상승에 대한 기대감을 높이는 동시에, 사업 진행의 불확실성 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진천군의 지역 발전 잠재력과 숙박시설로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 권리상 명확하다는 장점이 있습니다.

그러나, 인근 산업단지 조성 예정 부지에 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반대 및 환경 문제가 제기되고 있어, 이는 본 물건의 가치 및 활용에 상당한 리스크 요인이 될 수 있습니다.

투자 결정 시에는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 향후 개발 계획 및 환경 문제 동향을 면밀히 주시해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력: 진천군의 도시 승격 추진 및 산업/관광단지 개발 계획이 향후 지역 가치 상승을 견인할 수 있습니다.

8.2. 숙박시설 활용: 주변 산업단지 및 개발 지역 배후 수요를 고려할 때, 숙박시설로서의 활용 가치가 있습니다.

8.3. 권리상 명확성: 임차인의 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 3,510,337,600원입니다.

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하였으나, 폐기물 처리 시설 관련 환경 리스크 및 지역 개발 사업의 불확실성을 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

낙찰가는 주변 시세, 해당 지역의 개발 동향, 그리고 무엇보다 제기되고 있는 환경 문제에 대한 잠재적 영향력을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.