나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4117 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 483 드림프라자 1 2층201호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 "KBS청주방송총국" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 2개호로서, 외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등임. 내 벽 : 몰탈위페인트 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

노유자시설로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북축 및 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 상업용지(상업업무시설용지2, 건폐율70%이하, 용적률400%이하, 높이 3층이상7층이하, 인접도로변에건축한계선2M), 지구단위계획구역(성화(1)지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성화중학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(성화초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 기호(1~3)은 집합건축물대장상 전유부합병 (2023.08.23.)에 의거 제201호 95.4㎡(전유), 제202호 73.71㎡(전유), 제203호 76.83㎡(전 유)가 제201호 245.94㎡(전유)로 전유부 합병되었음. 이에 제202호, 제203호 전유부는 대 장합병에 따라 폐쇄되었으며, 현황 집합건축물대장상 전유부 합병된 제201호로 이용중으로 조사되는바, 업무 진행시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 1~3 집합건축물대장상 전유부 합병(2023. 8. 23.)에 의거 목록 1(제201호) 95.4㎡, 목록 2(제202호) 73.71㎡, 목록 3(제203호) 76.83㎡이 목록 1(제201호) 245.94㎡으로 합병됨. 목록 2, 3 집합건축물대장 폐쇄됨. 현황상 노유자시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경4117 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 성화동 483 드림프라자 1 2층201호 (신화로36번길 42)

용도: 노유자시설 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설이나, 현황 노유자시설로 이용중)

감정가: 524,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

면적:

* 토지면적: 102.71㎡ (약 31.07평)

* 건물면적: 245.94㎡ (약 74.41평) (집합건축물대장상 제201호 95.4㎡, 제202호 73.71㎡, 제203호 76.83㎡ 합병 후 면적)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 KBS청주방송총국 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격 등을 고려 시 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 상업용지(건폐율70% 이하, 용적률400% 이하, 높이 3~7층), 지구단위계획구역(성화(1)지구), 소로1류(폭 10~12m), 중로3류(폭 12~15m)가 접합되어 있습니다.

* 제한상태: 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 상대보호구역(성화중학교, 성화초등학교, 청주교육지원청체육건강과)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권: 제일새마을금고 (2019.05.21.) 163,560,000원 (말소기준권리)

* 가압류: 삼성카드 (2025.04.15.) 20,250,613원

* 가압류: 신용보증기금 (2025.04.28.) 90,000,000원

* 가압류: 주식회사케이뱅크 (2025.07.08.) 31,383,889원

* 임의경매: 제일새마을금고 (2025.08.18.)

* 등기부채권 총액: 305,194,502원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 마 조합 (마음꽃사회적협동조합)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,850,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-10-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-11-12

* 대항력: 없음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 40,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (배당받지 못하는 경우 인수 여부 재확인 필요)

1.4. 상권분석

* 주변 지역: 공동주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 상주 인구 및 유동 인구 확보가 가능합니다.

* 업종 특성: 현재 노유자시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설로 등록되어 있어 업종 변경 가능성도 고려할 수 있습니다.

* 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 일반적인 상권 형성에 무난한 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 주요 시설: KBS청주방송총국 인근에 위치하며, 아파트단지 등 주거 시설이 밀집해 있습니다.

* 교육 시설: 성화중학교, 성화초등학교가 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 간선도로 연계가 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설이나, 현황은 노유자시설로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경이나 불법 건축물 단속 시 문제가 될 수 있습니다. (주의: 합병된 호수 제201호 외 2개호에 대한 정확한 현황 재확인 필요)

* 대항력 없는 임차인: 보증금 40,000,000원의 임차인이 있으나 대항력이 없어 배당을 받지 못할 경우, 채권자들의 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. (배당표 확인 필수)

* 복합적인 토지이용계획: 상업용지, 지구단위계획구역, 도로접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 복합적으로 적용되어 있어 건축 또는 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 성화동에 위치한 드림프라자 1 건물 내 2층 201호(구 201, 202, 203호 합병)로, 현재 노유자시설로 이용 중입니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 등기부상 말소기준권리 이후 다수의 가압류가 있었으나, 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수 보증금은 0원입니다. 건축물대장상 용도와 현황 용도 간의 차이, 복합적인 토지이용계획 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 합병된 넓은 전용면적: 245.94㎡ (약 74.41평)의 넓은 면적을 활용하여 다양한 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

* 핵심 입지: KBS청주방송총국 인근의 준주거/상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 시세 대비 감정가가 적절하거나 저렴할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (시세 조사 필요)

* 모든 권리 소멸: 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깔끔한 편입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 524,000,000원을 기준으로 하되, 인근 시세, 물건의 현황, 경매 시장 분위기, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 현황 용도(노유자시설)와 건축물대장상 용도(제1종근린생활시설)의 차이에 대한 정확한 파악 및 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 거래 사례 및 낙찰가율을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.