나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20855 [1] 강원특별자치도 횡성군 강림면 강림리 378 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연감정 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 횡성군 강림면 강림리에 소재하는 "노들교차로" 남서측 근거리에 위 치하는 토지로서, 주위는 농경지 및 전원주택 등이 주로 소재하는 전원주택 지대로서 제반주 위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리, 운행 횟수 등을 고려할 때 제 반 대중교통사정은 다소 불편 시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호(1,4) : 사다리형의 완경사지(자체 평탄함)로서, 주거나지 상태임. - 기호(2,3,5) : 부정형의 완경사지(자체 평탄함)로서, 제시외건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2,3) 토지 일부를 도로로 이용하여 기호(2)토지 북측의 노폭 약 2m의 비포장도로와 연 계됨.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1,2,4,5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(일부제한구역(소,말,사 슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관 리법>임. - 기호(3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(일부제한구역(소,말,사 슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관 리법>, 하천구역(2024-06-28)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본 건 전체가 공히 공부상 지목 "임야"이나, 현황 "대지" 및 "주거나지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호(2, 3, 5) 토지 지상의 제시외 건물은 관할 관청에 건축신고를 필한 것으로 탐문 ·조사되었으나, 현재 사용승인(준공) 등을 득하지 않아 건축물대장 및 건물 등기사항전부 증명서에 등재되지 않은 상태이오니 관련 경매 업무 및 입찰 시 참고하시기 바라며, 임대관 계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록3. 지상의 공동관정 및 물탱크실 포함 매각
- 목록1~5. 공부상 임야이나 현황은 주거나지 및 제시외 건부지
- 목록2,3,5. 지상에 제시외 건물 소재(법정지상권 성립여지 있음)하며, 감정평가액(최저매각가격)은 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경20855 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OO

매각대상: 토지 일부 지분 매각

감정가: 54,139,650원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 강원특별자치도 횡성군 강림면 강림리 378

용도: 임야 (현황: 주거나지 및 제시외 건부지)

토지면적: 6,049.00㎡ (약 1,830.00 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 법정지상권, 지분매각, 유동화물건, 공동담보, 건물매각 제외

* 주의사항:

* 일괄매각 (목록3. 지상의 공동관정 및 물탱크실 포함 매각)

* 공부상 임야이나 현황은 주거나지 및 제시외 건부지

* 지상에 제시외 건물 소재 (법정지상권 성립 여지 있음), 감정평가액은 이를 감안한 가격임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 횡성군 강림면 강림리에 소재하며, "노들교차로" 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 농경지 및 전원주택 등이 주로 소재하는 전원주택 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(2,3) 토지 일부를 도로로 이용하고 있으며, 기호(2) 토지 북측의 노폭 약 2m 비포장도로와 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 (1,2,4,5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (소, 말, 사슴, 양, 염소, 산양: 110m 이하), 준보전산지

* 기호 (3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (소, 말, 사슴, 양, 염소, 산양: 110m 이하), 준보전산지, 하천구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 등기부상 다수의 소유권 지분 이전이 확인됩니다.

* 을구 5번 (접수일자: 2012-07-23, 권리종류: 근저당권, 권리자: 하명수, 권리금액: 80,000,000원)은 "인수"로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 부담입니다.

* 을구 7번 (접수일자: 2022-03-11, 권리종류: 근저당권, 권리자: 성경순, 권리금액: 26,000,000원)이 말소기준권리로, 이보다 선순위 권리들을 제외한 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권 금액은 약 106,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 목록2, 3, 5번 토지 상의 건물을 위하여 해당 토지 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 강림면 강림리는 농경지와 전원주택이 혼재된 전원 마을 형태를 띠고 있습니다. 따라서 상업 시설이 밀집된 번화한 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

* 본 지역은 전원주택 지대로서 자연 경관이 비교적 양호한 편입니다.

* 주변 관광지로는 치악산 국립공원, 웰리힐리파크, 횡성호수길 등이 있습니다.

* 펜션 및 야영장 등 숙박 시설이 일부 소재하고 있습니다.

5.2. 혐오시설 및 기타

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 다만, 횡성군 내에는 과거 폐기물종합처리장이 숲 쉼터로 조성된 사례가 있으며, 일부 지역에서는 하천 및 계곡 불법시설물에 대한 정비 활동이 진행되는 점을 참고할 수 있습니다.

* 최근 횡성군 강림면 강림리 야산에서 작업 중이던 포크레인이 계곡으로 추락한 사고가 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

* 목록 2, 3, 5번 토지 지상의 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 감정평가액 산정 시 반영되었으나, 실제 낙찰 후 건물 소유자와의 관계 정립이 필요할 수 있습니다.

6.2. 지분매각

* 본 물건은 토지의 일부 지분만 매각 대상입니다. 따라서 다른 지분권자와의 협의가 필요하며, 지분권자와의 관계 설정이 원활하지 않을 경우 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 공부상 지목과 현황의 차이

* 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '주거나지' 및 '제시외 건부지'로 이용 중입니다. 이러한 차이는 향후 토지 이용 계획 및 건축 관련 인허가 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 도로 접근성

* 기호(2,3) 토지의 북측으로 노폭 약 2m의 비포장도로와 연결되어 있어, 차량 진입이 제한적이거나 불편할 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 관련

* 지상 제시외 건물은 건축 신고는 필했으나 사용 승인(준공)을 받지 못한 상태로, 건축물대장 및 건물 등기사항전부증명서에 등재되지 않은 미등기 건물입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 횡성군 강림면의 전원 주택지 인근에 위치한 임야(현황 주거나지) 지분 매각 건입니다. 주변 자연환경이 양호하며 관광지 접근성도 있으나, 대중교통 이용이 다소 불편하고 도로 접근성이 제한적인 점은 고려해야 합니다. 특히, 지상 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성과 토지 지분 매각이라는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 감정평가액은 이러한 제약 사항들을 반영하여 산정되었으므로, 입찰 시 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전원생활을 희망하거나, 해당 지역에서의 토지 개발을 고려하는 투자자에게는 잠재적인 기회가 될 수 있습니다.

* 현황 '주거나지' 상태이므로, 향후 건축 또는 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 감정평가액 대비 인수해야 할 권리(근저당 80,000,000원)가 더 높다는 점은 낙찰가의 적정성을 판단하는 중요한 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 총 등기부채권 106,000,000원 중 80,000,000원의 근저당권이 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정평가액(54,139,650원)과 인수해야 하는 권리 금액(80,000,000원)을 종합적으로 고려하여, 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본 건이 가진 법정지상권 및 지분매각 등의 리스크 요인을 반영하여 결정해야 합니다. 인수 보증금을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 본 건의 경우 감정가 자체보다 인수 부담이 큰 점을 감안하여 신중한 금액 산정이 필요합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 법정지상권 성립 가능성 및 건물 가치, 기타 지분권자 파악 등을 추가로 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.