나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경246 [1] 강원특별자치도 삼척시 교동 OOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 관공서 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물내 7층 701호로서,
외 벽 : 스타코플렉스 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙이기 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

다세대주택의 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

가스 보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 남하향 경사지로서 ""주상용 건부지(근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택)""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 동측으로 노폭 약5미터 내외의 아스콘포장 도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(실직군왕릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경246 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 7층701호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 42.91㎡ (약 13.0평)

건물면적: 82.35㎡ (약 24.9평, 공급면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 근덕농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 교동에 위치하며, 삼척시청 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 관공서 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다. 인근 시내버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 물건지 남서측 및 동측으로는 폭 약 5미터 내외의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다. 토지는 부정형의 남하향 경사지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(실직군왕릉)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 2018년 7월 31일 근덕농업협동조합의 근저당권(169,000,000원) 이하 모든 권리(삼척시 압류, 근덕농업협동조합 임의경매, 신한은행 가압류, 중부산세무서장 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

김 임차인은 2018년 7월 23일 전입신고를 통해 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금은 14,000,000원이며, 차임은 없습니다.

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 배당 순위 및 배당 결과에 따라 인수 여부 및 보증금 회수 가능성이 달라질 수 있으므로 세심한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 교동 지역은 삼척시청 등 관공서와 주거 시설, 상업 시설이 혼합된 지역으로, 지역 내 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. "주상용 건부지"로 이용되고 있다는 점은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 복합적으로 입지할 수 있는 환경임을 시사합니다.

5. 생활정보

삼척시청이 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리하며, 주위로 다양한 주거 형태와 관공서가 있어 생활 기반이 갖추어진 지역입니다. 대중교통 이용은 보통 수준이며, 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다. 인근에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 배당 및 명도 과정에서 예기치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보: 등기부등본상 공동담보 물건이 존재할 수 있으며, 이는 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

* 역사문화환경보존지역: 실직군왕릉 인근으로 지정된 역사문화환경보존지역에 해당하여, 건축 행위나 리모델링 시 문화재 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물(두원4차)의 7층에 위치한 다세대주택입니다. 삼척시청 인근이라는 입지적 장점과 합리적인 감정가 대비 최근 유사 물건의 실거래가가 높게 형성된 점을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 공동담보, 역사문화환경보존지역 지정 등은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물(2017년 준공)로 유지보수 비용 절감 기대.

* 삼척시청 인근의 안정적인 입지.

* 유사 물건의 실거래가 상승 추세 반영 시 시세 차익 기대 가능.

* '두원4차' 건물 내 7층 물건으로, 동일 건물 내 실거래가(98.01㎡, 2.65억원) 대비 면적 대비 가격 경쟁력 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 219,000,000원입니다.

유사 물건 분석 결과, 동일 건물인 '두원4차'의 7층 98.01㎡ 물건이 2023년 12월 29일 265,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 현재 물건 면적(82.35㎡)에 적용하면 약 222,575,000원의 가치를 추정할 수 있습니다.

따라서, 감정가와 유사 물건의 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.