나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101341 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 146-1 삼성타운2 제에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 ""삼막IC"" 남측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1, 지상4층건 내 2층 201호로서(사용승인일: 2015.10.29.),
외벽: 치장벽돌 및 인조석붙임 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장, 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10~12미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 1.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안양시 만안구 석수동 146-1번지에 위치한 삼성타운2 제에이동 2층 201호 다세대주택입니다. 사건번호는 안양지원 2025타경101341 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 330,000,000원입니다. 토지 면적은 35.41㎡ (약 10.71평)이며, 건물 면적은 57.93㎡ (약 17.53평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 2015년 10월 29일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 "삼막IC" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. 도로 조건으로는 북서측으로 노폭 약 10~12미터의 도로에 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 8월 20일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑10)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 경매개시결정으로 인해 을구의 주택임차권(을3) 및 기타 갑구의 소유권이전(갑7), 안양시의 압류(갑11) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이성열)

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-02-19

* 배당신고일자: 2023-04-07

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 주택임차권의 승계인으로, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였습니다. 또한, 매수인에 대하여 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어, 본 물건의 경매 절차상 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

종합적으로 볼 때, 본 건은 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 삼성타운2 건물은 2015년 10월 29일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 총 4층 건물에 A동과 B동이 있으며, 본 건은 A동 2층 201호입니다. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월에 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 석수동 778-4번지, 동삼빌라(나동) (1988년식), 전용면적 34.38㎡: 35,900만원.

* 석수동 303-1번지, 라움캐슬 (2019년식), 전용면적 59.97㎡: 30,000만원.

* 석수동 302-6번지, 수자인 (2013년식), 전용면적 39.3㎡: 24,700만원.

본 건의 전용 면적은 57.93㎡이며, 감정가는 330,000,000원입니다. 최근 매매 사례 중 가장 신축에 가까운 라움캐슬(2019년식, 전용 59.97㎡)이 30,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다. 다만, 1988년식 빌라의 35,900만원 거래가는 다른 사례와 비교하여 다소 높은 것으로 판단됩니다. 따라서 본 건은 30,000만원 내외의 시세 형성이 합리적으로 보이며, 감정가는 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 위치하며, 주변은 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "삼막IC"와 가까워 차량을 이용한 광역 접근성이 좋습니다. 인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 가능합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 지하주차장, 보안 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 주택도시보증공사가 승계한 임차인이 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출한 상태입니다. 그러나 법률적으로 복잡성이 있을 수 있으므로, 관련 확약서의 효력 및 이행 여부에 대한 최종 검토가 필요합니다. 현재 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 명도 관련 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.

* 건축물 노후도: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 10년 이상 경과함에 따라 향후 예상치 못한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 소음이나 기타 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 위치한 삼성타운2 다세대주택으로, "삼막IC" 인근에 자리 잡아 교통 접근성이 양호한 편입니다. 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 건물 상태 및 설비는 일반적인 수준으로 파악됩니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 가치: 비교적 신축급 다세대주택으로, 편리한 교통과 주거 환경을 고려할 때 실거주 목적에 적합합니다.

* 투자 가치: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하며, 지역 개발 또는 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 330,000,000원

주변 시세 분석 및 물건의 특징을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

최근 실거래가 중 가장 유사한 2019년식 라움캐슬(전용 59.97㎡)의 300,000,000원 거래 사례를 참고할 때, 본 건(전용 57.93㎡, 2015년식)의 적정 시세는 300,000,000원 내외로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 280,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.