나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101311 [1] 경기도 군포시 산본동 1052 산본주공11단지아파트 1108동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 '광정초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 관공서 및 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있는 주거지대 임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은
대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 스래브지붕 15층건 내 7층 704호로서,
외벽 : 콘크리트면처리후 수성페인팅
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

아파트(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내의 포장도로를 통하여 북동측으로 폭약 20미터, 북서측 및 남서측으로
폭약 8미터 등의 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-09-11),소로2류(폭 8m~10m)(접합)
, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)
(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제지역, 과밀억제지역(2022-09-06),
과밀억제권역(2022-09-06)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 안양지원 2025타경101311 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 군포시 산본동 1052 산본주공11단지아파트 1108동 7층704호

용도: 아파트

토지면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

토지지분: 40㎡

건물면적: 58.01㎡ (약 17.55평)

건물지분: 58.01㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 정보

감정가: 516,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 '광정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 관공서 및 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 대체로 보통시됩니다.

2.3. 주거 환경

산본주공11단지 내에 위치한 아파트로, 주변이 주거 단지로 구성되어 있어 전반적인 주거 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 한국스탠다드차타드은행 근저당 (접수일자: 2019-02-20, 권리금액: 241,640,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 있으나 별도 기재 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 등은 미상으로, 실제 점유 관계 및 인수 여부 등은 현장 조사와 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부상 총 채권액

등기부상 총 채권액은 460,807,210원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

단지 주변으로 근린생활시설과 관공서 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 개발행위허가제한지역(2024-09-11)으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등 도로에 접합되어 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 산본11단지주공

건축년도: 1991년

동수: 11동

세대수: 1400세대

해당 물건 1108동은 총 15층 건물이며, 본 물건은 7층에 위치합니다.

총 주차대수: 498대 (지상 4대, 지하 17대)

5.2. 편의시설

인근 광정초등학교, 산본중학교, 흥진중학교 등 교육시설이 있으며, 공원 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 주변 지역은 일반적인 아파트 단지 밀집 지역으로, 특이한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대한 중복 사건(2025타경101653)이 존재하므로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

6.2. 개발행위허가제한지역

본 물건이 속한 지역이 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 불확실성이 존재합니다.

6.3. 기타 제한사항

가축사육제한구역, 과밀억제지역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 상존하여 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 산본동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 자리하고 있습니다. 1991년에 건축되어 연식은 있으나, 꾸준히 관리되고 있는 대규모 단지입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 개발행위허가제한지역 지정 및 중복사건 존재 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 최근 매매 사례를 보면 감정가 대비 시세가 높은 편으로, 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정평가액 대비 높은 최근 시세: 본건 감정가 516,000,000원 대비 최근 실거래가는 더 높게 형성되어 있어 시세 상승 여력이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 산본동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 수도권 내 성숙된 주거 지역입니다.

* 교통 및 생활 인프라: 단지 주변으로 버스 정류장 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 면적(58.01㎡)과 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 현재 감정가 516,000,000원보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 최근 49.94㎡ 면적이 580,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시세는 최소 6억원 이상으로 추정됩니다. 이에 따라, 낙찰 가능성을 높이고자 한다면 감정가의 약 105~110% 수준 또는 최근 시세 등을 고려하여 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 560,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.