나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53103 [1] 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은행고등학교"" 북동측 인근에 위치한 구분건물 4개호로,
부근은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브/경사지붕 지하3층/지상8층 건 내 2층 201호 외 3개호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

- 기호(1~4)의 공부상 용도는 일반음식점(현황 ""사무실"" 등)임.
- 기호(1)은 외부출입문이 폐문 상태로서 기호(2) 외부출입문 및 기호(1,2)경계벽 일부에
설치한 내부출입문을 통하여 출입 가능함. (후첨 ""호별배치도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업·업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로는 노폭 약 12미터 포장도로와 접하고, 북동측으로는 노폭 약 20미터
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-
01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토
해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래
에 한함)임.

공부와의 차이

기호(1~4)의 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도는 ""일반음식점""이나, 현황 ""사무실"" 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 용도는 '일반음식점'이나 현황상 '사무실'로 이용중임.
2. 201호는 외부출입문이 폐문 상태로서 202호 외부출입문 및 경계벽 일부에 설치한 내부출입문을 통하여 출입 가능함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53103 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 은계중앙로 237 (은행동), 신강레이크뷰 주건축물 1동 2층 201호

* 용도: 근린상가 (공부상: 일반음식점, 현황: 사무실)

* 감정가: 449,000,000원

* 토지면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

* 토지지분: 16.01㎡ (약 4.84평)

* 건물면적: 58.22㎡ (약 17.61평)

* 건물지분: 58.22㎡ (약 17.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 감정평가 요약

* 본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북동측 인근에 위치한 구분건물 4개호 중 201호입니다.

* 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.

* 건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브/경사지붕 지하3층/지상8층 건물 내 2층 201호입니다.

* 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

* 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

* 토지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업·업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지 남서측으로는 노폭 약 12미터, 북동측으로는 노폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.

2. 입지조건

* 본건은 경기도 시흥시 은계중앙로 237 (은행동)에 위치하며, "은행고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 해당 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등이 혼합된 복합 용도 지역입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조로 지하 3층, 지상 8층 규모이며, 본건은 2층 201호입니다.

* 건물 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

2.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 본건 토지는 남서측으로 노폭 약 12미터, 북동측으로 노폭 약 20미터 포장도로와 접해 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수협은행 근저당 (접수일자: 2022-02-25)

* 등기부채권 총액: 1,554,904,040원

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 확인된 내용상 없음.

3.1. 등기사항 요약

* 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (주식회사 백산라이스푸드, 2022-02-25)

* 신탁등기 말소 (주식회사 신강, 2022-02-25)

* 근저당 (수협은행, 1,423,200,000원, 2022-02-25, 말소기준)

* 가압류 (전북신용보증재단, 14,120,000원, 2022-10-31, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 2022-11-03, 말소)

* 압류 (시흥시, 2022-11-14, 말소)

* 가압류 (농업협동조합중앙회, 105,825,636원, 2022-12-20, 말소)

* 가압류 (농협은행, 11,758,404원, 2022-12-20, 말소)

* 압류 (정읍세무서장, 2023-02-17, 말소)

* 압류 (시흥시, 2023-05-18, 말소)

* 압류 (부안군, 2025-03-13, 말소)

* 임의경매 개시 결정 (에이치에프에프이사유동화전문, 1,423,200,000원, 2025-08-21, 말소)

* 압류 (김포시, 2025-09-08, 말소)

* 압류 (속초시, 2026-01-15, 말소)

* 압류 (김포세무서장, 2026-05-06, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 농업회사법인주식회사 네이플 대표자 이윤식

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2022-04-22

* 확정일자: 2023-01-05

* 대항력: 없음

* 비고:

* 상기 임차인은 현재 이용 중이나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 명도 진행 시 별도의 협의가 없을 경우 명도 대상이 됩니다.

3.3. 인수 보증금 분석

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 시흥시 은행동 일대는 주거단지와 상업, 업무시설이 혼합된 지역으로, "은행고등학교" 인근에 위치하여 관련 수요가 예상됩니다.

* 주변 아파트 단지는 배후 소비층을 형성하며, 근린생활시설 및 업무시설의 존재는 상권의 활성화를 기대하게 합니다.

* 현재 건물의 공부상 용도는 '일반음식점'이나 현황은 '사무실'로 이용 중으로, 업무 시설로서의 활용 가능성을 보여줍니다.

* 외부 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으며, 학교, 공원, 상업시설 등이 혼재되어 생활 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: "은행고등학교"가 인근에 위치하며, 다른 각급 학교들도 주변에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 주거단지 내 편의시설 이용이 가능하며, 공원도 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 용도는 '일반음식점'이나 현황은 '사무실'로 이용 중입니다. 이는 추후 행정 처리나 용도 변경 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 접근성 제한: 201호의 외부 출입문이 폐문 상태이며, 202호 출입문 및 경계벽을 통해 내부 출입이 가능한 점은 이용자의 편의성을 저해할 수 있습니다. (감정평가서 참조)

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건 대비 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 법규적 제한: 상대보호구역, 과밀억제권역 등 일부 개발 및 행위 제한 사항이 존재하므로 관련 법규 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 시흥시 은행동의 복합 상권 내에 위치한 근린상가/업무시설로, 공부상 용도와 현황 사용 용도에 차이가 있으며, 특정 호실(201호)의 출입에 다소 제약이 있는 점은 주의해야 합니다.

* 그러나 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 양호하며, 지역 내 상업 및 업무 기능 수행에 있어 잠재력을 가지고 있습니다.

* 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 실사 및 추가적인 법률 검토를 통해 투자 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 복합 상권 내 위치: 주거, 상업, 교육 시설이 공존하는 지역으로 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 건물 자체의 활용도: 업무시설로 사용될 수 있는 구조와 입지를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 유사 물건 시세, 임대 수익률 분석, 향후 개발 계획 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.