나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101320 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 662-30 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 '석수초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 내 제지하층 제1호로서,
(사용승인일 : 1991.09.20)

외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 위생설비, 급·배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(3) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 대기관리권역,
교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
본건에 대한 현장조사시 폐문 부재로 인하여 귀 제시목록 및 현장탐문조사를 통해 평가하였
으니 경매 진행시 참고 바라며 경매응찰시 내부 및 이용관리상태를 반드시 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101320 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 662-30 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원 (1억 2,900만원)

토지면적: 26.40㎡ (약 7.98평) / 토지지분: 26.4㎡

건물면적: 40.24㎡ (약 12.17평) / 건물지분: 40.24㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새김천농업협동조합 (등기부 요약 기준)

건물 사용승인일: 1991년 9월 20일

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 내 지하층 1호

2. 입지조건

* 위치: 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 '석수초등학교' 동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 8월 11일 접수된 새김천농업협동조합의 근저당권 (을7, 65,000,000원)이 말소기준권리임.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 경기신용보증재단의 가압류 (갑4, 갑8) 및 새김천농업협동조합의 임의경매개시결정 (갑6) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 등기된 내역은 확인되지 않음. 제공된 정보에 따르면, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 경매 응찰 시 반드시 내부 이용 및 관리 상태를 재확인해야 함.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 배후 주거 상권을 형성하고 있음.

* 석수초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있는 지역임.

* 대중교통 이용이 편리하여 외부 통행 및 접근성이 양호함.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨.

* 교육시설: 석수초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 용이함.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1991년 9월 20일 사용승인된 건물로, 약 35년 경과된 노후 주택임. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 이용 및 관리 상태를 직접 확인할 수 없었음. 이는 실제 물건 상태가 평가 내용과 다를 수 있음을 시사하며, 경매 응찰 시 반드시 직접 확인해야 할 사항임.

* 지역적 환경: 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당하며, 인근 박달동 지역에서 폐기물 처리 관련 시설 등으로 인한 주민 민원이 보고된 바 있음. 다만, 이는 인접 지역의 이슈이며 본 물건의 직접적인 영향 여부는 현장 확인이 필요함. 안양시 자원회수시설(쓰레기 소각장)은 현재 친환경 시설로 운영되고 있으나, 과거 유사 시설들이 '혐오시설'로 분류되어 민원이 발생한 사례가 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안양시 만안구 석수동에 위치한 다세대주택 지하층 1호로, 감정가는 1억 2,900만원임.

* 건축 연식(1991년식)이 오래되었고 내부 확인이 어려운 점은 주의해야 하나, 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 비교적 깨끗한 편임.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하며, 주변 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편임.

* 부동산 임의경매로 진행되므로, 낙찰자는 잔금 납부 후 소유권을 취득하게 됨.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 석수초등학교 인근으로 꾸준한 주거 수요 기대.

* 깨끗한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리 인수 부담이 없음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사가 명확함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 129,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 인근 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 석수동 303-10번지 '태화빌라'(1993년식, 60.48㎡)가 2026년 3월 3일 147,000,000원(약 243만원/㎡)에 거래되었음.

* 석수동 286-27번지 '석수빌라'(1986년식, 41.88㎡)는 2026년 3월 7일 220,000,000원(약 525만원/㎡)에 거래되었음.

* 본 물건은 1991년식, 40.24㎡(약 12.17평)이며 지하층임.

* 건축 연식, 면적, 층수(지하) 등을 종합적으로 고려할 때, '석수빌라' 사례와 면적은 유사하나 건물 노후도 및 지하층임을 감안하면 거래가액은 차이가 있을 수 있음.

* 감정가 129,000,000원은 40.24㎡ 기준 약 320만원/㎡로, 인근 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨.

* 권리 분석상 인수되는 보증금은 없음.

* 예상 입찰가:

* 권리관계가 명확하고 입지가 양호하며, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격을 고려해 볼 수 있음.

* 다만, 건물 노후 및 내부 미확인 상태 등을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

* 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 약 116,000,000원부터, 적극적으로는 감정가 수준인 약 129,000,000원 내외를 예상해 볼 수 있음.

* 따라서 116,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.