나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53104 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 972-3 훼미리리츠빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '동산고등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 다가구주택, 학교 등으로 이루어진 정비된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통사정 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 다세대주택 중 1층 101호로서
2001.11.20. 사용승인되었으며
외벽 : 적벽돌붙임 및 드라이비트마감
내벽 : 벽지도배
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로서
방2, 주방, 화장실 등으로 되어 있음.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접함)), 가축사육
제한구역, 대기관리권역권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

서울보증보험주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2025. 10. 17.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 972-3 훼미리리츠빌 1층 101호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53104 (1)입니다.

감정가는 93,000,000원입니다.

토지 면적은 23.97㎡(약 7.25평)이며, 건물 면적은 49.80㎡(약 15.06평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

건축물 사용승인일은 2001년 11월 20일이며, 건물 총 면적은 613.02㎡입니다.

해당 호실의 토지 대지권 면적은 259.7㎡ 중 23.9715㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '동산고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 학교 등으로 이루어진 정비된 주거지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북측으로 세로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m미만) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 28일자 안산세무서장의 압류(갑6)입니다.

등기부채권 총액은 412,500,000원입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 23일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 89,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2018년 4월 25일, 확정일자: 2018년 4월 5일, 배당신고일자: 2020년 8월 25일

대항력: 없음

비고: 서울보증보험주식회사로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 등기부상 주택임차권(을5)은 말소되었습니다.

등기부상 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑4, 갑5: 소유권이전 (2016년 1월 14일, 2016년 3월 21일)

* 을5: 주택임차권 (한국토지주택공사, 89,000,000원, 2020년 8월 25일 말소)

* 갑6: 압류 (안산세무서장, 2021년 10월 28일, 말소기준권리)

* 갑7, 갑8: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2023년 11월 13일, 2023년 11월 17일, 각 말소)

* 갑9: 강제경매 (서울보증보험, 2025년 8월 20일, 말소)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지대 내에 위치하여 다세대, 다가구 주택이 밀집해 있습니다.

인근에 동산고등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 예상됩니다.

생활 편의시설 및 상업 시설은 주변 주거 지역의 기반 시설에 의존할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통이 편리하고 주거지대이므로 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

김 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 금액 미상으로 간주하여 주의가 필요합니다. 다만, 해당 임차인은 등기부상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.

한국토지주택공사 임차인은 확약서 제출로 인해 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소함에 동의하여, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 경매 절차상 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 본오동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 93,000,000원이나, 최근 시세 정보를 고려할 때 저평가 가능성이 있습니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 확약서를 제출하여 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 김 임차인의 경우 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으며, 2001년 건축된 건물로 유지보수 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가: 현재 시세 대비 추가 상승 여력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인의 확약서 제출로 인수 부담이 최소화됩니다.

* 안정적인 주거 수요: 학교 인근 지역으로 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 조건의 다세대주택 거래 사례(본오동 974-6, 60.06㎡, 14,400만원)를 고려할 때, 1㎡당 약 2,397,000원의 시세가 형성되어 있습니다.

본건 건물 면적 49.80㎡에 적용 시 약 119,370,000원의 시장 가치가 산정됩니다.

감정가 93,000,000원 대비 높은 시세로, 인수 보증금은 0원으로 가정합니다.

김 임차인의 보증금 미상 건에 대한 불확실성을 감안하고, 경쟁 입찰을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금 제외: 0원.

권리관계 해소 및 시세 반영 고려 시, 예상 입찰가는 118,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.