나이스옥션 법원경매 안산 2025타경790 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1360-2 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""안산상록경찰서"" 남측 근거리에 위치하며 인근에
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

인접도로를 이용하여 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는등 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 3층 301호로서
외벽 : 벽돌치장, 석재붙임, 외장타일붙임등 마감
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 타일등 마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 갖추었고 가스보일러에 의한 난방구조이며 도시가스설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한양대학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경790 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1360-2 3층301호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2013년

토지면적: 27.52㎡ (약 8.32평)

건물면적: 48.64㎡ (약 14.71평)

감정가: 155,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산상록경찰서" 남측 근거리에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통임.

* 교통상황: 인접 도로를 이용하여 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(한양대학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

* 접근성: 본건 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

1.3. 권리분석

* 총평: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음. 공유자우선매수 신고, 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성 등 복합적인 권리관계가 존재함.

* 주요 권리관계:

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-03-12

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 전입일자(2021.04.30)가 확정일자(2021.03.12)보다 늦은 것으로 보이나, 대항력이 있음.

* 등기부현황 (말소기준권리: 2025.02.19 접수 압류):

* 을12 (주택임차권): 김경수, 150,000,000원, 말소: 인수 (전입 2021.04.30, 확정 2021.03.12).

* 본 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않는 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 특이사항:

* 공유자우선매수신고: 공유자가 있을 경우 해당 공유자가 최고가매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있음.

* 전세사기피해자 우선매수권: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의거, 해당 임차인이 전세사기피해자로 인정될 경우 우선매수권을 행사할 수 있음.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 소재한 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역임. 특별한 상업 시설 밀집 지역은 아님.

* 최근 거래 동향 (2026년 7월 기준):

* 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 2022년식 다세대주택(66.65㎡)이 2억 6,800만원에 거래되었으며, 2020년식 다세대주택(71.52㎡)은 2억 4,900만원에 거래됨. 2001년식 다세대주택(59.83㎡)은 1억 500만원에 거래된 사례도 있음.

* 이는 본건과 유사한 면적의 다세대주택이 대략 350만원~400만원/㎡ 수준의 시세가 형성될 수 있음을 시사함.

* 주변 시설: 인근에 안산상록경찰서가 위치하고 있으며, 기본적인 주거 편의시설이 소재하는 것으로 파악됨.

* 혐오시설 검색 결과:

* 주변 지역에 특별히 눈에 띄는 혐오시설 정보는 검색되지 않았음.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물 중 3층 301호임. 위생설비, 가스보일러에 의한 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있음.

* 주변 편의시설: 안산상록경찰서가 인접해 있으며, 일반적인 근린생활시설이 분포함.

* 교육환경: 한양대학교 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 필요한 지역임.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 1억 5천만원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음. 임차인이 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 함.

* 전세사기 관련 법규: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 해당 임차인이 피해자로 인정될 경우 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있음.

* 공유자 우선매수: 공유자가 있을 경우, 최고가매수신고인과 동일한 금액으로 우선 매수할 권리가 있어 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있음.

* 공동담보: 본 건물이 공동담보로 묶여 있을 경우, 타 부동산의 매각 또는 가치 변동이 본 건에 영향을 미칠 수 있음.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(1억 5천만원)이 매각 후에도 인수될 가능성이 매우 높아 상당한 위험 요소를 내포하고 있음. 또한, 전세사기피해자로서의 우선매수권 행사 가능성은 낙찰 후 추가적인 불확실성을 야기할 수 있음.

* 건물 자체는 2013년에 건축된 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준임. 최근 유사 물건들의 매매가를 고려할 때, 순수 자산 가치는 감정가(1억 5천5백만원) 대비 높은 수준일 수 있으나, 인수되는 보증금으로 인한 실질적인 투자 부담이 매우 큼.

* 안전하고 확실한 투자를 원하시는 분께는 신중한 접근을 권장하며, 인수되는 보증금 문제를 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련할 수 있는 경험 많은 투자자에게 적합할 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 입찰가 결정 시, 인수될 임차인의 보증금 1억 5천만원을 반드시 고려해야 함.

* 최근 실거래가 기준, 본건의 순수 자산 가치는 감정가 이상으로 평가될 가능성이 있음.

* 정확한 임대차 관계 및 보증금 회수 방안에 대한 철저한 사전 조사 필요.

* 전세사기피해자 관련 법률 해석 및 대응 전략 수립 필수.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5천만원이 인수될 가능성이 매우 높아, 낙찰자가 실제 부담해야 할 총액이 크게 증가할 수 있습니다.

* 이를 감안하여, 순수 자산 가치와 인수될 보증금, 그리고 다양한 위험 요소를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 140,000,000원 수준으로 제안합니다.

* 이는 감정가(155,000,000원) 및 임차인 보증금(150,000,000원)을 하회하는 수준으로, 인수되는 보증금으로 인한 위험을 반영한 보수적인 산정입니다.

* 입찰 참여 전, 반드시 현장 방문 및 관련 법규, 등기부등본, 임대차 계약서 등을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.