나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42368 [1] 경기도 평택시 지산동 744-3 화신노블레스1 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 '송탄우체국'
북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무용빌딩,
주거용빌딩 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중
제4층 제403호로서

외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측, 북서측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(접합),
중로1류(접합), 가축사육제한구역,
관광특구, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역,
토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 245,000,000원, 전입일자 2022.7.6. 확정일자 2022.7.6.)가 있으므로 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 2026.4.30.자 대항력 포기 확약서가 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 평택시 지산동 744-3번지에 위치한 화신노블레스1 오피스텔 4층 403호입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경42368 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 193,000,000원입니다.

토지 면적은 9.30㎡(약 2.81평)이며, 건물 면적은 59.71㎡(약 18.06평)입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 2015년에 건축되었으며, 총 14층 중 4층에 해당합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 평택시 지산동 '송탄우체국' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무용 빌딩, 주거용 빌딩 등이 혼재된 지역으로, 생활 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

건물의 동측, 북측, 북서측으로 각각 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로3류 및 중로1류에 접해 있습니다.

또한, 관광특구, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

이러한 제한 사항들은 향후 토지 이용 및 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정 등기 (2025타경42368)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

을구 3번 임차권등기(임대차보증금 245,000,000원, 전입/확정일자 2022.07.06)가 존재했으나, 주택도시보증공사에서 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출(2026.04.30)하였으므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(허광민) -> 허

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.07.06

* 확정일자: 2022.07.06

* 대항력: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 대항력을 행사할 수 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

특이사항:

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 일반상업지역은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 상권 활성화를 기대할 수 있습니다.

송탄우체국 인근에 위치하여 유동인구가 확보되는 지역입니다.

5. 생활정보

교통:

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설:

주변에 근린생활시설, 업무용 빌딩, 주거용 빌딩이 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

기타:

비행안전구역 등의 토지 이용 제한이 있으나, 일반적인 오피스텔 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계:

대항력 있는 임차인이 존재했으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수할 위험은 해소되었습니다. 다만, 관련 서류의 정확한 내용 및 말소 절차를 최종적으로 확인해야 합니다.

토지이용 제한:

비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 군사 및 공항 관련 구역에 속해 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 지산동 소재의 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 여건이 비교적 우수합니다.

특히, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 주택도시보증공사의 보증금 인수 포기 확약서 제출로 인해 권리관계가 명확해진 점은 큰 장점입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 권리상 하자 없이 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 최근 실거래가 및 감정가 대비 입찰가를 신중하게 고려해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 (HUG 확약서)로 인한 안전성 확보.

입지: 평택시 지산동의 중심 상업지역 내 위치.

수익성: 적정 가격 낙찰 시 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

본 건과 동일한 건물(화신노블레스1) 내 4층, 전용면적 59.95㎡(약 18.13평)의 유사 물건이 2025년 9월 4일에 18,000만원에 직거래되었습니다. 본 건의 전용면적은 59.71㎡(약 18.06평)으로 면적이 유사합니다.

감정가: 193,000,000원

인수 보증금: 0원

분석:

감정가는 193,000,000원이지만, 유사 층수의 최근 실거래가가 18,000만원임을 감안해야 합니다.

권리분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 보증금 부담 없이 입찰에 참여할 수 있다는 점이 큰 이점입니다.

최근 실거래가 18,000만원을 기준으로, 감정가 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

권장 입찰가: 160,000,000원 내외.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.