나이스옥션 법원경매 평택 2025타경792 [1] 경기도 안성시 대덕면 건지리 388-8 에이동 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 건지리 소재 '대덕면 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대주택, 공장, 근린생활시설, 농경지(전,답) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층건 내 제4층 제404호로서,
외 벽:석재 붙임 마감.
내 벽:벽지 및 타일 마감.
창 호:하이샤시 창호임..

이용상태

현황 ""연립주택""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 화자탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사의 토지로서 현황 ""연립주택건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상임.

물건 비고

건물 외벽에는 '101동'이라고 표시되어 있고, 우편함에 '101동은 에이동과 같다'는 안내문이 있음(현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경792 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 대덕면 건지리 388-8 에이동 4층404호

* 토지면적: 104.69㎡ (약 31.67평)

* 건물면적: 69.81㎡ (약 21.12평)

* 용도: 연립주택

* 감정가: 201,000,000원 (20,100만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안성시 대덕면 건지리 소재 '대덕면 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제404호이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샤시로 마감되었습니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 사다리꼴의 완경사지로 현황 연립주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (2022-06-16, 농협은행주식회사, 184,800,000원) 으로, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권은 개요만 기재되어 있어 추가 확인 필요).

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전(2번 신탁등기 말소)

* 갑4: 소유권이전(매매)

* 을1: 근저당 (말소기준권리)

* 갑5: 임의경매개시결정 (본건)

* 등기부채권 총액: 184,800,000원 (근저당권 금액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-26

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

* 최근 거래 사례 분석:

* 승도빌리지 (2013년식, 57.225㎡, 388-15번지):

* 2025년 7월: 10,000만원 (약 17.3평 기준 578만원/평)

* 2026년 5월: 7,000만원 (약 17.3평 기준 405만원/평)

* 대원빌라 (1998년식, 74.925㎡, 194-5번지):

* 2023년 11월: 5,200만원 (약 22.6평 기준 230만원/평)

* 시세 평가:

* 본건은 2022년 사용승인된 신축 연립주택으로, 건물 면적 69.81㎡ (약 21.12평) 입니다.

* 주변 승도빌리지의 최근 매매 사례(2025년 7월, 57.225㎡, 10,000만원)를 고려할 때, 평당 시세는 약 578만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 20,100만원 (약 951만원/평)으로, 비교 대상 거래 사례의 평당 시세보다 높게 평가되어 있습니다.

* 다만, 본건의 준공 시점이 비교 대상보다 최신(2022년 vs 2013년)이고, 건물 면적이 다소 크며, 토지 지분 비율도 유사한 점을 감안해야 합니다.

* 전반적인 시장 상황과 비교 사례들을 종합할 때, 감정가 대비 실제 시장 가치는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 자연녹지지역에 위치하며, 주거, 공장, 농경지가 혼재된 지역으로 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근에 대덕면 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 인접 지역에 비해 부족할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주거 편의: 기본적인 위생, 급배수, 화재 탐지, 승강기 설비가 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활에는 문제가 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 표시 오류: 건물 외벽에 '101동'으로 표시되어 있고, 우편함에는 '101동은 에이동과 같다'는 안내문이 있는 점은 건물 호수 체계나 소유권 관리에 혼란을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

* 신축 대비 낮은 시세: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 낙찰 후 시세 차익 확보에 부담이 될 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 주변 지역의 개발 계획 및 입지 조건에 따라 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 소각장 등)이 들어설 가능성은 낮은 편이나, 관련 개발 계획을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축급 연립주택으로, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 권리가 적어 보입니다. 다만, 주변 거래 사례 대비 높은 감정가와 건물 외벽 표기 오류 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 주변 지역의 개발 가능성 및 향후 부동산 시장 전망을 종합적으로 판단하여 접근하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 권리가 없어 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 주변 지역 개발 계획 등을 파악하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 20,100만원입니다. 주변 연립주택의 최근 매매 시세(평당 약 405만원~578만원)와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 본건 건물의 신축 연도(2022년)와 면적(69.81㎡, 약 21.12평)을 고려하여, 보수적으로 평당 600만원 ~ 750만원 수준을 적용해 볼 수 있습니다.

* 보수적 시세 적용 (평당 600만원): 21.12평 * 600만원/평 ≈ 12,672만원

* 적정 시세 적용 (평당 750만원): 21.12평 * 750만원/평 ≈ 15,840만원

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 주변 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰가는 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.