나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52772 [1] 경기도 광주시 목현동 476-1 리치라움 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 ""목현2통 마을회관"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 4층건내 4층 401호로서,

외벽 : 타일 및 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평지조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 옥탑에 다락부분이 소재하는바 건물에 포함평가 하였으니, 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52772 (1)

소재지: 경기도 광주시 목현동 476-1 리치라움 에이동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 340,000,000원

토지면적: 60.11㎡ (약 18.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.06㎡ (약 15.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 4층건내 4층 401호

준공연도: 2022년 6월 2일 (사용승인일 기준)

엘리베이터: 1대 설치

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "목현2통 마을회관" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

단지 내부로의 차량 출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 2월 22일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들(갑5: 광주은행 가압류, 갑6: 서울경서농업협동조합 임의경매, 갑7: KB국민카드 가압류)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

기존 소유권 이전 및 신탁 관련 등기 사항은 정리된 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 403,275,440원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 거주 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있을 가능성이 있어 입찰 전 반드시 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임 등 금전적 부분이 미상인 경우에도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경기도 광주시 목현동은 주거 기능과 함께 일부 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 주변 유사 건물(다세대주택)의 전용면적 기준 시세는 다음과 같습니다.

- 그린타운(101동): 41.76㎡, 4층, 18,000만원 (약 431만원/㎡)

- 에스빌: 57.96㎡, 3층, 15,000만원 (약 259만원/㎡)

- 리치타운4차(라동): 49.14㎡, 2층, 18,300만원 (약 372만원/㎡)

본건은 전용면적 51.06㎡(약 15.44평)입니다.

최근 거래 시세를 기준으로 추정해보면, 본건의 시장 가치는 대략 1억 7천만원에서 2억 2천만원 사이로 예상됩니다.

이는 감정가 3억 4천만원에 비해 현저히 낮은 수준으로, 감정가가 현재 시세보다 높게 산정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설로는 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있어 통학이 가능한 범위에 있습니다 (예: 광주초등학교, 광주중학교 등).

의료시설로는 차량 이동 시 광주 시내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 실제 점유 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있는지 여부가 불명확하며, 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

높은 감정가: 감정가가 최근 실거래가에 비해 약 1.5배~2배 이상 높아, 유찰될 가능성이 높으며, 낙찰 시 시세 대비 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

옥탑 다락 공간: 건물에 포함 평가된 옥탑 다락 부분의 적법성(불법 증축 여부) 및 이용 가치를 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경은 전반적으로 보통 수준입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상 및 옥탑 다락 공간 포함 평가 등 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 가장 큰 우려는 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 시세 차이로, 이는 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

입지: 경기도 광주시 내 신규 개발 가능성 또는 주거지로서의 꾸준한 수요 기대

시세 차익 잠재력: 감정가와 실제 시장가치 간의 괴리가 커, 시세에 맞춰 적절히 입찰한다면 투자 가치 확보 가능

주거용 부동산: 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 투자 상품

9. 예상 입찰가

최근 거래 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 1억 7천만원에서 2억 2천만원 사이로 추정됩니다.

감정가 3억 4천만원은 현재 시장 상황을 반영하지 못한 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 미확인, 옥탑 다락 공간에 대한 확인 필요성 등 잠재적 리스크를 고려하여, 현 시세에 기반한 보수적인 입찰가를 산정합니다.

본건의 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다.

최초 입찰 희망가는 1억 8천 5백만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.