나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52797 [1] 경기도 광주시 능평동 230-7 청운빌 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평2리 마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 제2층 제202호로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 및 치장벽돌 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택 이용주임.
후첨 ""건물개황도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로 및 부서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52797 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 광주시 능평동 230-7 청운빌 가동 2층202호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2010-04-02

건축물 허가일: 2007-11-05

1.3. 면적 및 건물정보

토지면적: 66.57㎡ (약 20.14평)

건물면적: 57.15㎡ (약 17.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 평가 현황

감정가: 201,000,000원

토지지분: 66.5715㎡

건물지분: 57.15㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평2리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하고 있습니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

주변은 주거 지역과 일부 근린생활시설, 임야가 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.Google 지도 검색 결과, 해당 소재지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 전반적으로 폐기물 처리 시설(SRF 시설, 소각장 등) 관련 갈등이 일부 존재하나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 이전 등기가 여러 차례 있었으며, 가장 최근의 권리 변동은 2025년 8월 14일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(말소기준권리)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(양재영)

보증금: 200,000,000원

전입일자: 2021-05-25

확정일자: 2021-04-23

배당신고일자: 2023-06-05

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을구 5번)으로 등기되었으나 '말소'로 표기되어 있습니다. 다만, 물건명세서 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(채권자)가 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였습니다. 상기 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 통상적인 경매 절차상 매수인에게 인수될 권리가 아닌 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-21

대항력: 있음

비고: 전입일자가 본건 경매 진행 시점(2025타경52797) 이후로 기재되어 있어, 실제 대항력 유무 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금이 없어 재정적 부담은 없으나, 점유 관계는 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

3.3. 권리관계 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경52797)으로 인해, 그보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 물건명세서 상의 임차인 양재영의 권리가 비록 '대항력 없음'으로 표기되었으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 부분은 특이사항으로, 최종적인 권리 인수 여부는 입찰 전 법원에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

주변 빌라, 다세대, 연립 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

* 2023년 준공된 건물(면적 53.84㎡)이 2026년 5월 1억6,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 996만원)

* 2012년 준공된 건물(면적 59.96㎡)이 2026년 5월 1억6,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 914만원)

* 2019년 준공된 건물(면적 52.3㎡)이 2026년 5월 2억4,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,400만원)

본건 건물의 사용승인일이 2010년경임을 고려할 때, 2013년 준공된 포레스빌(103동) 및 2012년 준공된 두루미인3차(바동)의 시세가 더 직접적인 참고가 될 수 있습니다. 이들의 평균 거래가는 약 1억6,200만원 선입니다. 이를 본건 건물 면적(57.15㎡)에 적용 시, 약 1억7,600만원 내외의 시세로 추정됩니다. 최신 준공된 필하우스의 높은 가격대는 해당 건물의 연식 및 입지 차이에 따른 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제2층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다.

5.2. 내부 설비

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 토지 이용 상태

대체로 사다리형의 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

5.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

양재영 임차인의 경우, '대항력 없음'으로 명시되었으나 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되고 HUG의 인수조건확약서 내용이 복합적이므로, 최종 잔금 납부 시점까지 권리 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 유지민 임차인은 보증금은 없으나, '대항력 있음' 표기와 향후 전입일자는 추가 확인이 필요한 사항입니다.

6.2. 법적 제한

다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경은 보통 수준이며 교통 편의성도 양호합니다. 감정가는 2억1백만원이나, 최근 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가를 고려할 때 실거래가는 1억6천만원대에서 2억4천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건의 경우, 2010년경 사용승인된 건물임을 감안하면, 최근 매매 사례 중 2012-2013년식 건물의 시세(약 1억6천만원대)가 더 유사하다고 볼 수 있습니다.

권리 분석 상 가장 중요한 쟁점은 임차인 양재영의 보증금 2억원의 인수 여부입니다. '대항력 없음' 및 '말소' 표기, 채권자인 HUG의 인수조건확약서 등을 종합하면 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 물건명세서상의 명확한 기재로 인해 최종 잔금 납부 시점까지 유의 깊은 검토가 필요합니다. 만약 인수 부담이 없을 경우, 본건은 현재 감정가 또는 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주시 능평동의 주거지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 차량 접근성 및 인근 대중교통 이용이 편리합니다.

* 현재 등기부 및 임차인 현황 상 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 권리관계가 명확해질 경우, 시세 대비 저평가된 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 부동산 강제경매 물건으로, 권리 관계가 비교적 명확하게 분석될 경우 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 최근 주변 다세대 주택의 실거래가 및 유사 연식 건물의 시세를 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 약 1억7천만원대에서 1억9천만원대로 판단됩니다.

임차인 양재영의 보증금 2억원에 대한 인수 부담이 없다는 전제 하에, 낙찰 후 추가 인수 비용이 발생하지 않는다면 시세와 감정가를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 185,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 권리 관계에 대한 최종 확인이 필수적이며, 이는 입찰가를 최종 결정하는 데 중요한 변수가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.