나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52777 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 5층 504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 ""도촌중학교"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은
보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제5층 제504호로서,
(사용승인일: 2019.02.21)

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공부상 업무시설(오피스텔)(방2, 욕실1, 거실, 주방 등)으로
이용중인것으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등으로 확인됨.
(구체적인 이용상태는 후첨 '건물이용상태' 참조)

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 세장형의 평지로서 현장조사일 현재 '근린생활시설, 업무시설
(오피스텔)건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m, 북측으로 노폭 약 12m, 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역,
상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역,
과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 ""주식회사케이제이""임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

한국주택금융공사(양도전:임차인 홍범진)로부터 2026.03.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52777 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 5층 504호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 222,000,000원

토지 면적: 13.93㎡ (약 4.21평)

건물 면적: 37.77㎡ (약 11.42평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

사용 승인일: 2019년 2월 21일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 소재하며, "도촌중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌) 등에 해당하며, 비행안전제6구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 1월 19일 접수된 주식회사인천저축은행 외 1명의 가압류 (채권액 1,000,000,000원)입니다.

경매 신청 채권자는 한국주택금융공사입니다.

등기부상 홍 (구 주택임차권, 220,000,000원)의 주택임차권 등기가 있으나, 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

또한, 한국주택금융공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출된 점은 중요합니다. 이는 대항력 있는 임차인의 권리 승계 부담이 없음을 시사하나, 계약 내용 및 실제 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금은 0원으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 1,220,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 으뜸이레가 건물은 주거 및 업무시설이 복합된 지역에 위치하고 있습니다.

최근 2023년 12월 28일에 본 건물(으뜸이레가)의 4층, 전용면적 48.331㎡ 오피스텔이 280,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건과 면적은 다르나, 주변 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

해당 지역은 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

1.4. 생활정보

인근에 도촌중학교가 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

건물 내 기본 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

2019년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 확약서 제출 및 '대항력 있는 임차인' 표기 등으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

* 비행안전제6구역: 항공기 소음 또는 비행 경로상의 제한이 있을 수 있습니다. (구체적인 영향은 추가 확인 필요)

* 좁은 면적: 전용면적 37.77㎡는 1~2인 거주 또는 소규모 업무 공간으로 적합하나, 일반적인 가족 단위 수요층에게는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 성남시 중원구에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축이며 주거 및 업무시설이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다.

경매 진행 과정에서 복잡한 임차인 권리 문제가 제기되었으나, 한국주택금융공사로부터 대항력 포기 관련 확약서가 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서의 리스크는 내재되어 있습니다.

감정가는 222,000,000원이며, 최근 인근 유사 건물의 거래 사례를 참고하여 시세 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용 승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 성남시 중원구라는 지리적 이점과 지속적인 개발 가능성.

* 복합 용도 지역: 업무 및 주거 수요를 동시에 충족할 수 있는 잠재력.

* 임차인 문제 해결 시: 복잡한 권리 관계가 명확히 정리될 경우, 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 222,000,000원

최근 유사 면적 거래 사례 분석: 2023년 12월 28일, 전용면적 48.331㎡의 동일 건물 내 오피스텔이 280,000,000원에 직거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(37.77㎡)의 제곱미터당 가격을 환산하면 약 5,793,533원/㎡ 입니다. 본건의 면적에 적용 시 약 219,155,980원으로, 감정가와 유사한 수준입니다.

종합 의견: 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 대항력 있는 임차인 관련 이슈 및 명도 리스크를 고려해야 합니다. 하지만 최근 거래 사례에서 나타난 잠재적 시장 가치 상승 가능성을 고려할 때, 감정가 이상으로 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

예상 입찰가: 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.