나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57252 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 319-39 화전빌리지 107동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 소재 ""삼계5리 마을회관"" 북동측 인근에
위치하며, 부근은 다세대주택, 소규모공장, 전원주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위
환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중
교통 사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 1층 101호로서,

외 벽 : 석재 및 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

※ 현거주인 부재로 경매평가선례 및 인근 주민 탐문조사 등을 기준으로 기재하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측하향 완경사의 유사 사다리형 토지를 자체평탄화한 토지로서, 다세대주택 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로와 접하여, 지하주차장을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2021-05-
28)(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질
보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57252 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 319-39 화전빌리지 107동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 49.89㎡ (약 15.1평)

토지지분: 49.89㎡ (약 15.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 1.1.입지조건

* 본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 소재 '삼계5리 마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 다세대주택, 소규모공장, 전원주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로와 접하여 있으며, 지하주차장을 갖추고 있습니다.

3. 1.2.권리분석

* 현황: 본 물건은 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOO의 임의경매로 진행 중입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로, 해당 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 대항력이 없는 임차인이므로 명도 진행 시 별도 협의 또는 강제집행이 필요할 수 있습니다.

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2015-08-18 접수, 우리은행 근저당 을13):

* 2009-02-11 접수, 소유권이전 (박승민)

* 2015-08-18 접수, 소유권이전 (박선희)

* 2015-08-18 접수, 근저당 (우리은행, 금66,000,000원) - 말소기준권리

* 2021-09-06 접수, 소유권이전 (장주용) - 매매 (본건 임차인과 동일인으로 추정되나, 대항력 없음)

* 2021-09-06 접수, 근저당 (우리은행) - 말소 (말소기준권리보다 후순위)

* 2024-05-02 접수, 소유권이전청구권가등기 (배혜영) - 매매예약

* 2024-06-17 접수, 압류 (용인세무서장)

* 2024-10-04 접수, 가압류 (농협은행, 금7,662,980원)

* 2025-08-18 접수, 임의경매 (에프더블유2503유동화전문유한회사)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 우리은행 근저당(을13)보다 후순위로 등기된 모든 권리(갑16, 갑17, 갑18, 갑20)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 1.3.상권분석

* 본건이 소재한 삼계리는 다세대주택, 소규모공장, 전원주택 등이 혼재된 지역으로, 단독적인 상업 시설보다는 주거 기능과 일부 산업 기능이 복합된 지역 특성을 보입니다.

* 본건은 다세대주택으로 이용 중이며(방3, 거실, 주방, 욕실2 등), 주거 용도로 사용되고 있습니다.

5. 1.4.생활정보

* 본건은 개별난방 방식이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인근 편의시설 및 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, '삼계5리 마을회관' 인근에 위치하고 있어 지역 커뮤니티 시설 접근성은 있을 것으로 보입니다.

6. 1.5.잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(군사기지), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발에 있어 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 건축물 정보: 1997년에 사용 승인된 건물로, 준공 후 약 29년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계: 임대관계가 불명확하며, 유일하게 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 진행 시 별도 조치가 필요할 수 있습니다.

* 특수 물건: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 조사 필요성이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 지도상으로 확인한 결과, 즉각적으로 확인되는 대규모 혐오시설은 없으나, 소규모 공장 및 농업 활동 지역이 혼재되어 있어 주거 환경이 다소 복합적일 수 있습니다.

7. 1.6.종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 넓은 건물 면적을 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 다수의 중첩적인 토지이용계획상의 제한이 존재하여 향후 활용에 제약이 많습니다. 또한, 노후화된 건물 상태 및 복잡한 권리관계, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 존재하여 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 1.7.투자 포인트

* 비슷한 면적의 인근 다세대주택이 최근 1억원 이상에 매매된 사례가 있어, 시세 대비 저평가 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

* 넓은 전용면적(약 25.7평)을 활용한 주거 공간 확보가 용이합니다.

* 현 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 1.8.예상 입찰가

* 본건과 유사한 면적(84.09㎡)의 인근 다세대주택이 2026년 7월 11,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 본건 감정가는 9,400만원입니다.

* 하지만, 본건은 1997년 사용 승인된 건물로 유사 면적의 최근 거래 사례(1998년, 2011년, 2013년 건축)보다 연식이 오래되었으며, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 군사시설보호구역 등 다수의 중첩적인 토지이용계획상의 제한이 존재하여 활용에 큰 제약이 따르는 점을 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 9,400만원 수준에서 출발하여, 인근 실거래가 및 제반 리스크를 감안하여 9,500만원 ~ 11,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (※ 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 등을 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.