나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1579 [1] 경기도 화성시 오산동 1023 동탄역헤리엇 112동 1층1037호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 오산동 소재 '동탄초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(동탄역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상1층 건물 내 제1층 제1037호, 1038호로서,
- 외벽 : 벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 알루미늄 샷시 등임.

이용상태

일련번호 가),나) : 공히 근린생활시설로 이용 중임. (후첨 ""건물내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""주상용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 50M, 남측 및 서측으로 폭 약 12M내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(특수도로(보행자전용도로), 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인등대상,건축물의용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1.상가관리사무소에 의하면 목록상 112동은 없으며, 상가를 통칭하여 112동이라고 한다고 함(제시 물건은 아파트 106동쪽에 위치함)
2.근린생활시설(상점)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1579 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 1023 동탄역헤리엇 112동 1층1037호

용도: 근린상가

감정가: 328,000,000원

토지면적: 10.88㎡ (약 3.29평)

토지지분: 10.8801㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.02㎡ (약 6.36평)

건물지분: 21.025㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

1. 상가관리사무소에 의하면 목록상 112동은 없으며, 상가를 통칭하여 112동이라고 한다고 함(제시 물건은 아파트 106동쪽에 위치함)

2. 근린생활시설(상점)로 이용 중임

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 오산동 소재 '동탄초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 입지 여건이 무난한 편입니다.

* 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(동탄역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "주상용" 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

동측으로 폭 약 50M, 남측 및 서측으로 폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(특수도로(보행자전용도로), 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인등 대상, 건축물의 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당 국민은행 (접수일자: 2023-03-08, 권리금액: 262,500,000원).

* 등기부 요약

- 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2023-03-08)

- 을1: 근저당 국민은행 (접수일자: 2023-03-08, 권리금액: 262,500,000원, 말소기준권리)

- 갑3: 임의경매 국민은행 (접수일자: 2025-08-19, 권리금액: 490,407,880원)

* 등기부채권 총액

262,500,000원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (명시된 내용은 없으나, 등기부상 존재 여부 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 건물 이용상태

근린생활시설(상점)로 이용 중입니다.

* 주변 상권

주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 또한 동탄역 인근으로 교통의 요지입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

동탄초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 편의시설 및 혐오시설

주변은 아파트 단지 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 검색 결과상, 동탄역 인근 지역에는 혐오시설이 없어 주거 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 주는 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 동표기 혼선

상가관리사무소에 따르면, 목록상의 112동은 실제 존재하지 않으며, 해당 상가를 통칭하여 112동으로 부른다고 합니다. 실제 물건은 아파트 106동 쪽에 위치하고 있어, 물건의 정확한 위치 파악 시 혼선이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역 관련

해당 물건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 대상이 '건축물의 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지'로 명시되어 있습니다. 검색 결과에 따르면, 이러한 토지거래허가구역 내 규제는 주로 주거용 건물에 적용되며, 상가와 같은 근린생활시설에는 해당되지 않거나 규제가 해제되는 경우가 많습니다. 따라서 본 물건의 경우, 상가 용도로 이용 시 거래에 직접적인 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

* 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 채권 관리가 금융기관에 의해 이루어지므로 경매 절차 자체에는 큰 영향을 미치지 않으나, 일반 물건보다 채권 회수 과정이 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 오산동 동탄역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권 프리미엄과 주변 아파트 단지 및 상업시설의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 교통 및 입지 여건은 양호한 편이며, 현재 근린생활시설(상점)로 이용 중입니다. 권리 분석상 인수할 임차인 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 동 표기에 대한 혼선 가능성과 토지거래허가구역 지정 관련 주의사항이 있으나, 상가 용도의 특성상 직접적인 거래 제한은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄역 역세권 입지: GTX-A 노선 개통 예정 등으로 미래 가치 상승 기대.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 상업시설 밀집으로 안정적인 상권 형성 가능.

* 현재 정상 이용 중인 근린상가: 현황 대로 임대 수익 창출 가능.

* 권리관계 단순: 인수할 임차인 보증금 0원으로 명도 부담 적음.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석을 기반으로 예상 입찰가를 산정하기 위한 충분한 시장 가격 정보(유사 물건 실거래가, 임대수익률 등)가 부족합니다. 또한, '인수 보증금'이 0원이므로 이를 제외하고 계산할 경우에도, 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 보다 정확한 가치 평가가 이루어져야 합니다. 따라서 현재 시점에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.