나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34216 [1] 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 10층1018호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '신풍초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대내 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 김포골드라인 ""풍무역"" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 ~지상10층 중 10층 1018호로서,
(사용승인일:2020.02.11)
외벽: 시멘트몰탈 위 페인트마감 등,
창호: pvc새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로 및 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-08-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(풍무2) , 대로2류(폭 30m~35m)(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 복층구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34216 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 10층 1018호

용도: 오피스텔

감정가: 131,000,000원

토지면적: 6.18㎡ (약 1.87평)

토지지분: 6.18㎡ (약 1.87평)

건물면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

건물지분: 19.8949㎡ (약 6.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2020년 02월 11일

건물명: 넘버원리치안

총 층수: 10층

해당 층: 10층

주요 용도: 업무시설, 제1,2종 근린생활시설

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 동 수: 1개동

총 세대수 (호수): 231호

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '신풍초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대 내에 위치함.

교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 김포골드라인 "풍무역" 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

인접 도로 상태: 서측으로 광대로, 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획: 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 대로2류, 소로1류, 가축사육제한구역, 환경보전과 확인 구역, 성장관리권역, 하수처리구역으로 지정되어 있음.

공항 관련 제한: 공항 고도 제한 구역, 장애물 제한 표면 구역, 진입 표면 구역 등에 해당하여 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

말소기준권리: 삼성세무서장 압류 (2024년 07월 03일)

주요 권리 분석:

* 소유권보존: 장재봉 외 3명

* 주택임차권 (을1): 김지웅 (보증금 120,000,000원)

* 전입일자: 2023년 01월 18일

* 확정일자: 2022년 12월 28일

* 대항력: 없음

* 압류: 삼성세무서장, 강서구 (말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소 기준 권리)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. 주택임차권은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상권: 복합 용도의 노선상가지대로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하여 활발한 상권 형성.

교통 연계성: 풍무역 역세권 및 다수의 버스 노선으로 유동인구 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용.

잠재력: 2020년 준공된 신축 오피스텔로, 지역 개발 계획 및 편의시설 확충에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

1.4. 생활정보

주변 시설: 신풍초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 상업지구 내 위치하여 대형마트, 병원, 식당 등 각종 편의시설 이용이 편리함.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 관련 인프라가 잘 갖추어져 있음.

교통 접근성: 김포골드라인 풍무역을 이용한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 잠재적 불확실성으로 작용할 수 있음.

공항 관련 법규 제약: 고도지구 및 공항 관련 제한 구역에 속해 있어 향후 건물 증축, 개축 등에 대한 법적 제약이 따를 수 있음.

임대관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사(김지웅)가 등재되어 있으며 대항력이 없는 관계로 매각으로 소멸될 권리임.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 및 활용에 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요하며, 공항 관련 법규에 따른 제약 사항을 고려해야 합니다. 전반적으로 안정적인 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔의 안정적인 임대 수익 기대: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 풍무역 역세권에 위치하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

우수한 교통 및 생활 편의성: 김포골드라인 풍무역 인접 및 주변 상업시설, 교육시설 접근성이 뛰어나 거주 만족도가 높을 것으로 기대됨.

권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 유사 면적(19.55㎡ ~ 19.89㎡) 오피스텔 매매가는 2024년 10월에 92,000,000원 ~ 95,000,000원 수준으로 형성되었습니다. 2025년 2월에 거래된 30.90㎡ 면적의 오피스텔이 160,000,000원에 거래되었음을 감안할 때, 본건의 19.89㎡ 면적은 약 92,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다. 감정가 131,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

본 예상 입찰가는 최근 유사 면적 실거래가와 감정가 사이의 합리적인 수준에서, 낙찰 가능성과 향후 시세 차익을 고려하여 산정한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.