나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34230 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 292-7 대성파크빌 105동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 ""도당중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는
동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물내의 제6층 제602호로서,
(사용승인 : 2003.02.17)

외벽 : 몰탈위 드라이비트 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

내동 292-7 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

내동 292-8 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 후첨 ""호별배치도 및 사진용지"" 와 같이 제시외 건물(5층 옥상부분을
이용하여 설치된 판넬조 판넬지붕 단층 창고 및 보일러실)이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 부천지원 2025타경34230 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 292-7, 대성파크빌 105동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 129,000,000원

토지 면적: 16.11㎡ (약 4.87평)

건물 면적 (전용면적): 35.33㎡ (약 10.69평)

건물 제시외 면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

준공일: 2003년 2월 17일

건물명: 대성파크빌

동/호수: 105동 6층 602호

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '도당중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 유사한 형태의 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로는 폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 본건은 제2종 일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 말소기준권리: 갑10 (주택도시보증공사 가압류, 2023-03-06)

- 을구 순위 6번 주택임차권: 임차인 임 (주택도시보증공사)이 2022년 7월 29일 전입하여 2022년 7월 13일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 140,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 강제경매개시결정: 갑12 (주택도시보증공사, 2025-08-18)

결론적으로, 을구 6번 순위의 주택임차권은 인수되는 권리로서, 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 동류형의 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

최근 검색된 자료에 따르면, 부천시에는 과거 혐오 시설로 분류되었던 소각장 등이 문화 예술 공간으로 재탄생하는 사례가 있습니다. 현재 본건 인근 지역에서 특정 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 유사 지역의 개발 사례를 고려할 때 주거 환경 개선 및 문화 시설과의 연계 가능성을 살펴볼 수 있습니다.

또한, 부천시에는 자연생태공원, 로보파크, 만화박물관 등 다양한 문화 및 휴식 공간이 있어 이를 활용한 잠재적 가치도 존재합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 도당중학교가 북측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로 이동이 용이합니다.

* 편의 시설: 주변 지역에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 을구 6번 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이로 인해 임차인에게 140,000,000원의 보증금을 추가로 지급해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 5층 옥상 부분에 설치된 판넬조 판넬지붕 단층 창고 및 보일러실(26.10㎡)이 매각에 포함됩니다. 이는 별도의 철거 또는 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2003년에 준공되어 약 23년 된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 내동에 위치한 아파트로, 도당중학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 또한 편리한 편입니다. 그러나 권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 임차인의 보증금 140,000,000원이 존재하여 매수인이 추가적으로 부담해야 할 위험이 있습니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 관리 및 처리 방안을 고려해야 합니다. 건물은 2003년에 준공되어 연식이 있는 편입니다.

8. 투자 포인트

* 인근 지역의 개발 가능성: 부천시가 혐오 시설을 문화 공간으로 전환하는 등 도시 재생 노력을 하고 있어, 장기적으로 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 실거주 목적의 접근성: 도당중학교와 인접해 있고 기본적인 생활 편의 시설 및 교통망을 갖추고 있어 실거주 목적에도 적합합니다.

* 명확한 권리관계: 비록 임차인 보증금 인수라는 부담이 있으나, 이는 권리관계가 명확함을 의미하며, 정확한 분석을 통해 입찰가를 산정할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 129,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 140,000,000원입니다.

인수되는 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

총 부담액을 고려할 때, 입찰가는 90% ~ 100% 수준(116,100,000원 ~ 129,000,000원)에서 결정하는 것을 제안하며, 이는 순수 물건 낙찰가 기준입니다. 총 투자 비용은 낙찰가에 인수되는 임차 보증금을 더해야 함을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.