나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3239 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1110 위브더스테이트 13층 502동 1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천원미경찰서' 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(신중동역) 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 35층 건물 내 제13층 제1305호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 가장형인 토지로서 현황 업무시설, 판매시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 4면이 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 원미구 중동 1110, 1110-1, 1110-2, 1110-3
중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역

(2) 원미구 중동 1110-4
중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경3239 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1110 위브더스테이트 13층 502동 1305호

건물 명칭: 위브더스테이트

용도: 오피스텔

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 598,000,000원

토지 면적: 14.66㎡ (약 4.43평)

건물 면적: 115.25㎡ (약 34.86평)

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천원미경찰서' 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(신중동역) 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변에는 현대백화점, 롯데백화점, CGV, 홈플러스, 이마트 등 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있음.

인근 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 630,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-17

확정일자: 2022-01-24

배당신고일자: 2024-02-21

대항력: 있음

3.2. 등기부 권리 분석

등기부 상 을구 10번으로 등기된 박 임차권(채권금액 630,000,000원, 2024-02-21 등기)이 존재하며, 말소기준권리(갑구 4번, 삼성카드 가압류 2025-02-24)보다 선순위에 있어 매수인에게 인수되는 권리임.

최종 등기부채권 총액은 661,517,047원임.

3.3. 권리 분석 결과 요약

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 630,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 금액임.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수함.

4. 시세 및 시장 분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

- 2026년 3월 26일 거래 (123.73㎡, 30층): 600,000,000원

- 2026년 3월 2일 거래 (123.73㎡, 17층): 655,000,000원

- 2026년 7월 3일 거래 (104.62㎡, 30층): 525,000,000원

본 건의 전용 면적(115.25㎡)은 제공된 123.73㎡ 면적과 유사함. 유사 면적 거래 사례들의 평균가는 약 627,500,000원 (6억 2천 7백 5십만 원) 수준임.

유사 면적(123.73㎡)의 평당가로 환산 시 약 485만 원 ~ 529만 원/㎡ 범위를 보임.

본 건 면적(115.25㎡)에 적용 시 예상 시세는 약 584,000,000원 ~ 610,000,000원 범위로 추정됨.

4.2. 감정가 적정성 및 시세 비교

감정가 598,000,000원은 최근 매매 시세 분석 결과와 유사한 수준으로, 시장 가격 범위 내에 있다고 판단됨.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 인수되는 임차 보증금 관련

가장 큰 리스크는 630,000,000원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금임.

이는 본 건의 감정가(598,000,000원) 및 최근 시세(약 584,000,000원 ~ 610,000,000원)보다 높은 금액임.

따라서 낙찰자는 입찰가 외에 최소 630,000,000원에서 입찰가를 제외한 금액만큼의 추가적인 보증금 인수 부담을 가지게 되며, 총 실질 부담액은 최소 630,000,000원이 될 가능성이 높음.

5.2. 기타 리스크 요인

임차인 박 이 본 경매의 채권자(박OO)와 동일 인물일 가능성이 있으며, 임차인 본인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 상황으로 해석될 수 있음. 이는 권리 관계의 복잡성과 잠재적 분쟁 가능성을 내포함.

6. 종합 의견

본 물건은 부천시의 핵심 상업지역에 위치하여 입지적 가치가 높고, 주변 편의시설 이용이 편리함.

그러나 6억 3천만 원이라는 높은 금액의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 전액이 낙찰자에게 인수될 경우, 총 인수 금액이 현재 시세보다 높아져 상당한 추가 자금 부담과 시세차익 확보에 어려움이 예상됨.

신중한 권리 분석 및 자금 계획이 반드시 필요함.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부천 중동 중심상업지역, 신중동역 역세권, 백화점 및 대형마트 인접.

* 풍부한 생활 인프라: 다양한 편의시설 및 교통망 확보.

* 높은 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 꾸준.

* 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 재건축 가능성에 따른 장기적 가치 상승 기대 (단, 인수 금액을 고려한 투자 판단 필요).

8. 예상 입찰가 산정

감정가: 598,000,000원

최근 시세 최고가 (123.73㎡ 기준): 655,000,000원

추정 시세 범위 (115.25㎡ 기준): 584,000,000원 ~ 610,000,000원

인수되는 임차 보증금: 630,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금(630,000,000원)이 감정가 및 추정 시세보다 높아, 낙찰 시 실질적인 총 부담액이 최소 630,000,000원에 달할 것으로 예상됩니다. 이는 현재 시세보다 높은 수준이므로, 투자 수익률을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

제시 제안가: 598,000,000원 (감정가 수준)

위 제안가로 입찰 시, 낙찰자는 입찰가 598,000,000원 외에 인수 보증금(630,000,000원 - 598,000,000원 = 32,000,000원)을 추가로 부담하게 되므로, 총 실질 부담액은 630,000,000원이 됩니다.

최종 예상 입찰가 (낙찰자가 부담할 총액 기준): 630,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.