나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511731 [1] 인천광역시 서구 연희동 684-24 신양베스트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '공촌사거리' 남서측 인근에 위치하는 부동산
으로서 주위는 단독·다세대주택 및 아파트가 소재하는 지역으로서 소규모 점포지대
및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 제반여건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등
고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제202호로서,
외벽: 드라이비트 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호: 하이새시 및 알루미늄새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신양베스트빌 2동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 서구 연희동 684-24 신양베스트빌 2층 202호

1.2. 건물 현황

* 용도: 다세대주택

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제202호

* 건축년도: 2001년

* 건물면적: 37.07㎡ (약 11.21평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 외벽: 드라이비트 마감

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감

* 창호: 하이새시 및 알루미늄새시 이중창

* 설비: 위생 및 급수설비, 도시가스설비

1.3. 토지 현황

* 토지면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

* 토지지분: 19.103㎡ (약 5.78평)

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중

* 인접 도로상태: 북측으로 약 8미터 포장도로 접함

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

83,000,000원

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511731 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 인천광역시 서구 연희동 소재 '공촌사거리' 남서측 인근

* 주위: 단독·다세대주택 및 아파트, 소규모 점포, 근린생활시설 등이 형성된 지역

* 제반여건: 무난함

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능

* 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등을 고려할 때 보통 수준

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)

* 기타 구역: 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) 2025.8.26.~2026.8.25.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

* 채권자: 주택도시보증공사

* 경매구분: 부동산강제경매

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김진영)

* 보증금: 94,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-12

* 확정일자: 2021-06-17

* 배당신고일자: 2023-08-11

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (아래 물건명세서 참고사항 참조)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경511731) (을구 5번, 접수 2025-08-21)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 을구 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.)

* 따라서, 상기 임차인의 보증금 94,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

3.4. 등기부 요약

* 등기구분: 갑2, 접수: 2001-08-21, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이은화

* 등기구분: 갑3, 접수: 2008-04-30, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 라승애

* 등기구분: 갑4, 접수: 2021-06-04, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 홍성규 (매매)

* 등기구분: 을5, 접수: 2023-08-11, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 김진영, 권리금액: 94,000,000원 (전입 2021-07-12, 확정 2021-06-17)

* 등기구분: 갑5, 접수: 2025-08-21, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑6, 접수: 2025-08-26, 권리종류: 압류, 권리자: 국민건강보험공단 (말소)

* 등기구분: 갑7, 접수: 2025-09-23, 권리종류: 압류, 권리자: 부평세무서장 (말소)

* 등기부채권 총액: 94,000,000원

4. 상권분석

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '공촌사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독·다세대주택 및 아파트가 소재하는 지역으로서 소규모 점포지대 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때, 생활권 내에서 일반적인 수요를 충족하는 수준으로 판단됨.

주변에 소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 지역임.

5. 생활정보

주변은 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 소규모 상가와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

교통 접근성이 보통 수준으로 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 인근 도로 및 교통시설과의 연계를 통해 무난할 것으로 예상됨.

건축물 구조 및 설비 내역으로 보아 기본적인 주거 생활에 필요한 시설은 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 낙찰 시 별도의 허가 절차가 필요함. (2025.8.26.~2026.8.25. 지정기간)

* HUG 인수조건 변경: 임차인 현황에서 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 94,000,000원이 인수되지 않는 것으로 명시되어 있으나, HUG와 관련된 복잡한 채권 및 보증 관계가 경매 진행의 원인이 된 점을 고려하여 세부적인 인수 조건을 면밀히 확인해야 함. (물건명세서에 말소 동의 확약서 제출로 비인수 처리되었으나, 잔여 채권 등 추가 확인 필요)

* 주의사항: 신양베스트빌 2동임. 해당 물건이 단지 내 어느 위치에 있는지, 동 간의 간격이나 일조권 등은 현장 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 83,000,000원이나, 최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택이 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준에서 거래된 사례가 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있음.

특히, 임차인의 보증금 94,000,000원이 인수되지 않는 조건이므로, 이는 낙찰자가 인수하는 금액에 포함되지 않아 실질적인 취득 비용을 낮추는 요인이 됨.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 조건 변경 등 특이사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가와의 격차가 존재하며, 인수 부담 보증금이 없어 실질적인 취득 가격 메리트가 높음.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 주거 편의성이 확보됨.

* 추가 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 83,000,000원이며, 최신 실거래가 분석 결과, 유사 물건의 면적당 거래가는 약 2,500,000원 ~ 2,600,000원 수준임.

본건 건물 면적 37.07㎡를 적용할 경우, 시장 가격은 약 92,700,000원 ~ 96,300,000원 수준으로 추정됨.

주택도시보증공사(HUG) 임차인의 보증금 94,000,000원이 낙찰자가 인수하지 않는 조건임을 고려할 때, 실질적인 취득 부담은 없음.

감정가와 시장 가격을 종합적으로 고려하고, 낙찰 후 명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안하여,

예상 입찰가는 87,000,000원에서 92,000,000원 사이를 권고함.

이 중 90,000,000원을 적정 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.