나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511696 [1] 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""굴다리오거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에는 부평역
(지하철1호선 및 인천지하철1호선) 및 부개역(지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내
제4층 제401호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 ""업무시설(오피스텔)""로 등재되어 있으나, 탐문조사상 ""주거용 오피스텔""로
이용중인 것으로 조사됨.(내부구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 도시가스설비, 난방설비
등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용중인
것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금195,000,000원
범 위 : 주택전부
임대차계약일자 : 2022년6월5일
주민등록일자 : 2022년7월8일
점유개시일자 : 2022년7월8일
확정일자 : 2022년6월8일
임차권자 : 우**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511696 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 4층 401호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 이용)

* 감정가: 184,000,000원

* 토지면적: 9.99㎡ (약 3.02평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 62.36㎡ (약 18.87평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에는 부평역(지하철 1호선 및 인천지하철 1호선) 및 부개역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 최근 GTX-B 노선 계획이 있는 부평역과의 접근성도 우수한 것으로 파악됩니다.

* 주변 시설

인근에 하나로식자재마트, 원일식자재마트, 다농식자재마트, 두리식자재마트 등 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리합니다. 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없으나, 상업지역 특성상 일부 소음이나 교통량이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

인천지방법원 2025타경511696 강제경매개시결정 [등기부 '갑4'].

* 인수되는 권리

을구 순위 3번 주택임차권 등기(우승연, 보증금 195,000,000원)가 존재하나, 물건명세서상 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"으로 기재되어 있으며, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되었으나 "다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 단서가 붙어 있습니다. 또한, 권리분석 요약에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 해당 임차권은 말소될 것으로 예상됩니다.

* 말소되는 권리

소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2), 소유권이전(갑3), 주택임차권(을3, HUG 말소 동의로 소멸 예상), 강제경매(갑4, 말소기준권리), 압류(갑5) 등기 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 동의로 인해 모두 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 우

* 보증금: 195,000,000원

* 임대차계약일자: 2022년 6월 5일

* 주민등록일자: 2022년 7월 8일

* 점유개시일자: 2022년 7월 8일

* 확정일자: 2022년 6월 8일

* 대항력: 없음 (현황표 상 '대항력 없음'으로 표기)

* 비고: HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰 시 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역인 "굴다리오거리" 인근에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 배후 수요가 안정적입니다.

* 투엠캐슬은 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 부평역 역세권이라는 점은 상업 및 주거 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 14층 건물 중 4층 401호입니다. 기본 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방, 기계식 주차, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설 및 교통

도보로 이용 가능한 거리에 대형마트 및 식자재마트가 다수 위치하며, 부평역, 부개역 등 주요 역과 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 교육환경

인천부흥초등학교, 삼산중학교, 명신여고 등 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이: 공부상 "업무시설(오피스텔)"로 등재되어 있으나, 실제로는 "주거용 오피스텔"로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 행정 처리나 재산권 행사 시 유의해야 할 사항입니다.

* HUG 임차권 말소 조건: HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자에게 보증금 부담이 없을 것으로 예상되지만, 임차권 말소의 법적 효력 및 최종 확인은 필수적으로 수행해야 합니다.

* 지역 지구 및 구역 지정: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동, "굴다리오거리" 인근에 위치한 오피스텔로, 부평역 및 부개역을 통한 탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있어 입지 조건이 매우 우수합니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이 및 HUG 임차권 관련 사항은 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 특히, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금 부담이 없을 가능성이 높아, 권리관계 상의 리스크를 최소화하고 투자할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평역(1,인천1호선, GTX-B 예정) 및 부개역 이용이 편리하여 미래 가치 상승 기대.

* 생활 편의성: 다양한 상업 시설 및 편의 시설 인접으로 주거 만족도 높음.

* 권리관계 명확화: HUG의 말소 동의로 인해 인수되는 임차 보증금 부담이 없어 투자 리스크 감소.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 소유권 관계를 명확히 할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 184,000,000원

* 참고 시세:

* 제공된 JSON 및 리치고 자료에 따르면, 2025년 9월 5층 매물이 140,000,000원에 거래되었으며, 2026년 7월 KB부동산 자료에서는 6층 매물이 170,000,000원으로 조사되었습니다.

* 2022년 2월 4층 매물이 165,000,000원, 2021년 5월 3층 매물이 185,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

* 종합적으로 볼 때, 본건(4층)의 현재 시세는 약 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이로 추정됩니다.

* HUG 보증금(195,000,000원)은 인수되지 않을 것으로 예상되므로, 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

* 예상 입찰가: 감정가 대비 85~95% 수준인 156,000,000원 ~ 175,000,000원 사이를 권고합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 재확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.