나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511648 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 168-5 아비가일 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 소재하는 ""갈산사거리"" 북서측인근의 ""아비가일"" 2층 201호로서 주위는 다세대주택이 주를 이루는 지역인 바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남동측으로 접한 세로를 통하여 간선도로(평천로 등)에 연계되며 인근에 버스정류장, 인천지하철""갈산역""이 소재하는 바 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건내 2층 201호로서
외벽: 외장석재판넬 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2020.06.25.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 세장형토지로서 공동주택, 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(갈산2지구),과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-18)(갈산2 지구단위계획구역)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511648 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 168-5, 아비가일 2층 201호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건내 2층 201호

사용승인일: 2020.06.25.

감정가: 256,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.22㎡ (약 7.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 45.10㎡ (약 13.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 기본 정보

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "갈산사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

남동측으로 접한 도로를 통해 간선도로(평천로 등)와 연계되며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 "갈산역"이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역(수도권정비계획법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25), 도시관리계획 입안 중(갈산2 지구단위계획구역).

2.4. 주변 환경 (혐오시설 유무 포함)

주변은 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 갈산동 1동 지역에 부평정수장 등 공공시설이 일부 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상 압류(인천세무서장) 2023-03-15 접수 분이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 을구 순위 1번의 주택임차권등기(주택도시보증공사, 보증금 297,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 실제 인수 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. "HUG 인수조건 변경" 등 특이사항이 기재되어 있어, 최종 잔금 납부 전 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리인 압류(인천세무서장) 및 그 이후 접수된 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (신 )

보증금: 297,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-18

확정일자: 2022-02-09

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 없음 (등기부상 표기)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 갈산동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 신다우빌리지 (103동, 53.06㎡): 173,500,000원 (약 10,797,500원/평)

* 세종빌리지 (9동, 38.66㎡): 73,000,000원 (약 6,244,650원/평)

* 우덕빌라 (가동, 50.48㎡): 205,000,000원 (약 13,425,016원/평)

4.2. 감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 256,000,000원으로, 건물 면적(45.10㎡, 약 13.64평) 기준 평당 약 18,768,328원입니다. 최근 거래된 주변 다세대주택들의 평당 시세(약 624만원 ~ 1342만원)와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 면적과 거래금액이 유사한 우덕빌라(50.48㎡, 205,000,000원)의 시세와 비교했을 때 약 5천만원 이상의 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 엘리베이터 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 외장석재판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅 및 인테리어로 마감되었습니다.

5.2. 이용 상태

현재 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 합니다. 또한, 지구단위계획구역 및 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 도시 계획 변경 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 관계 리스크

을구 1번 주택임차권등기(주택도시보증공사, 297,000,000원)가 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 비록 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있고, "인수 보증금 합계 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 명시된 점을 볼 때, 해당 임차권의 인수 여부를 최종 잔금 납부 전 반드시 확인해야 합니다. 만약 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준인 지역에 소재합니다. 2020년 신축 건물로 비교적 현대적인 설비를 갖추고 있습니다. 하지만 감정가 대비 주변 실거래가 시세가 낮게 형성되어 있으며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권의 인수 여부가 불확실하다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있는 점으로 미루어 보아, 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공)으로 건물 상태 양호 예상

* 인천지하철 갈산역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요 기대

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보 기준으로, 본건의 감정가는 256,000,000원입니다. 하지만 주변 다세대주택의 최근 실거래가 시세를 분석했을 때, 평당 가격대가 감정가보다 낮은 수준임을 알 수 있습니다. 특히, 보증금 297,000,000원의 주택임차권이 인수될 경우, 실질적인 낙찰가 부담은 크게 증가할 수 있습니다.

따라서, 인수되는 권리가 없다는 전제 하에, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. 또한, HUG 관련 임차권 인수 여부에 대한 명확한 확인 후 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 정보와 현 시세, 그리고 권리 관계 불확실성을 감안할 때, 대략적인 예상 입찰가는 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 추정치이며, 권리 분석 결과 및 현장 답사를 통한 면밀한 물건 상태 확인 후 최종 입찰가를 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.