나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511609 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 641-1 태평아파트 103동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ""옥련중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 20층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 1997.11.19)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통해 인접 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 건축용도지역기타(2019-01-14)(건축선 지정(2m), 건축과로 문의)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동부교육지원청 학생건강안전과문의(460-6334))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511609 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 641-1 태평아파트 103동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 318,000,000원

* 면적: 건물면적 (전용면적) 84.74㎡ (약 25.64평)

* 토지면적: 30.77㎡ (약 9.31평)

* 토지지분: 30.775㎡ (약 9.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 비아이비인베스트먼트대부주식회사

* 사용승인일: 1997년 11월 19일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "옥련중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 주변 시설: 인근에 옥련중학교가 소재하고 있으며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리는 2024년 12월 17일 접수된 비아이비인베스트먼트대부주식회사의 근저당권입니다.

* 본 경매물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 300,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 따라서 명도 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

* 학교(옥련중학교)가 인접해 있어 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역으로, 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

* 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 옥련태평아파트는 1997년 11월 19일에 사용승인되었으며, 총 3개 동, 273세대로 이루어져 있습니다.

* 주차: 총 96대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등 부대 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 층수: 최고 22층, 최저 2층 규모의 건물 중 2층에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 미확인: 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등의 계약 내용이 확인되지 않아, 명도 시 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 건축 연한: 1997년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 재건축 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획:

* 제3종일반주거지역으로 건축 규제가 적용됩니다.

* 각종 보호구역(상대/절대보호구역)에 해당하여 교육 환경 관련 규제를 받습니다.

* 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 매각 시 잠재적인 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 연수구 옥련동의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 존재합니다.

* 건축 연한이 오래된 점과 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항(허가구역 지정 등)은 고려할 필요가 있습니다.

* 전반적으로는 입지 대비 적정 가격으로 낙찰될 경우 투자가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설과 인접하여 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 정비 사업 기대감 (장기적 관점): 건축 연한이 오래된 만큼, 향후 단지 정비 사업을 통한 가치 상승 가능성도 잠재하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 318,000,000원입니다.

* 최근 동일 면적(84.74㎡)의 19층 매물이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건은 2층으로, 층수 차이를 고려하고 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 판단할 때, 낙찰가율은 감정가의 약 95% ~ 100% 수준으로 예상됩니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 약 300,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

* 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 약 305,000,000원 을 중심으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.