나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511602 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 101-5 중앙빌라 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "" 석암초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 인근에 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브기와지붕 3층 건물내 제2층 제202호로서,
외벽 : 적벽돌 및 페인팅 마감.
창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 상.하수도설비, 가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측에 노폭 약 14M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511602 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 101-5 중앙빌라 비동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 92,100,000원

토지면적: 25.01㎡ (약 7.57평)

건물면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

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1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 14미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 채권자 김 이 신청한 강제경매개시결정(2025.08.14.)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

본건 등기부등본 및 물건명세서 상, 을구 3번 임차권등기(주택임차권)가 존재하며, 채권금액은 80,000,000원입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인: 김순덕

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입신고 및 확정일자: 2020년 12월 18일

대항력: 있음

* 주의사항: 임차인의 보증금 80,000,000원은 매수인이 인수해야 할 금액으로, 총 투자금액 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 80,000,000원입니다.

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1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교와 상업시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 업종 분포

주변에 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 배후수요는 일정 수준 확보될 것으로 보입니다.

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1.4. 생활정보

* 교통

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설

석암초등학교가 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 80,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어집니다.

* 시장 가치 대비 높은 인수 부담

주변 유사 물건의 최근 거래가격을 분석한 결과, 본 건의 실제 시장 가치 대비 임차보증금 부담이 매우 높아 수익성 확보에 어려움이 예상됩니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 92,100,000원입니다. 권리분석 결과, 선순위 임차인의 보증금 80,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 이는 본건의 잠재적 시장 가치를 초과하는 금액일 가능성이 높아, 수익성 확보 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 입지적 요건

석암초등학교 인근에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 저가 낙찰 가능성

높은 임차보증금 인수 부담으로 인해 경매 참여자가 적을 경우, 감정가 이하의 저가 낙찰 가능성이 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 주택은 약 70,000,000원에서 75,000,000원 사이의 시장 가치를 형성하는 것으로 추정됩니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 세명쉐르빌 (2001년 건축, 43.33㎡): 2026년 5월 4일, 82,000,000원에 거래.

* 화인에이스빌 (2012년 건축, 44.77㎡): 2026년 5월 6일, 122,000,000원에 거래.

* 대일빌라(622-10) (1993년 건축, 44.4㎡): 2026년 5월 4일, 90,000,000원에 거래.

위 시세 분석 및 80,000,000원의 임차보증금 인수 부담을 고려할 때, 본 건의 총 투자 금액(낙찰가 + 인수 보증금)은 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다.

따라서, 순수하게 부동산의 가치만을 고려한 예상 입찰가는 보수적으로 책정해야 합니다. 인수되는 보증금 80,000,000원을 제외한 부동산의 가치를 산정했을 때, 수익성 확보를 위해서는 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 투자금이 시장 가치를 초과하지 않도록 해야 합니다.

현 시세 및 높은 인수 보증금 부담을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가를 20,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 예상 투자금액은 20,000,000원(입찰가) + 80,000,000원(인수 보증금) = 100,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시장 가치인 70,000,000~75,000,000원을 초과하는 금액으로, 추가적인 하락이나 임차인과의 협상 등 특별한 상황이 없는 한 수익성 확보가 어려운 투자로 판단됩니다.

따라서 본 물건은 매우 신중한 접근과 철저한 위험 분석 후 입찰 여부를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.