나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511673 [1] 인천광역시 서구 검암동 산50-25 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘은지초등학교’ 남동측 인근에 소재하며, 주위는
다세대주택, 전·답, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사항은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지의 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 개발제한구역(2024-10-21)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보
호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역
(후방지역:500m)(제한보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역
(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지(공익용산지)<산지관리법>,
과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가
구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-본건은 개발제한구역 및 자연녹지지역으로서 잡목 등이 자생하고 있어 내부 진입이 어려우며, 육안으로 분묘를 발견할 수 없으나 평장이나 봉분의 무너짐 등을 고려하면 분묘 등의 정확한 소재에 대하여는 별도의 확인이 필요함
-본건의 정확한 위치와 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량감정이 필요함
-본건 임지 상에 잡목 등이 소재하나 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511673 (1)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 서구 검암동 산50-25

용도: 임야

감정가: 498,732,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 5421.00㎡ (약 1640평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘은지초등학교’ 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 전·답, 임야 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 보통임.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

인접 도로 대비 완경사지의 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임.

2.4. 도로 상황

본건 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 근저당권 (에스제이엔피엘대부주식회사, 2019-11-27 접수)

등기구분 갑10: 소유권이전 (김옥녀, 2008-05-14)

등기구분 갑12: 소유권이전 (장문성, 2009-06-12)

등기구분 갑13: 소유권이전 (장문규, 2011-05-17, 협의분할에 의한 상속)

등기구분 을3: 근저당권 (에스제이엔피엘대부주식회사, 195,000,000원, 말소)

등기구분 을4: 지상권설정 (서울시산림조합, 말소)

등기구분 갑16: 임의경매 (서울시산림조합, 153,761,614원, 말소) - 인천지방법원 2025타경511673

등기구분 갑17: 압류 (서구 (인천광역시), 말소)

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (에스제이엔피엘대부주식회사) 2019-11-27 접수 건이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 말소될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

인수되는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택, 전·답, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 학교가 인접해 있어 기본적인 생활 기반은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 상업 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

인천은지초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 편의 시설

주변 주거 지역과 학교를 고려할 때 기본적인 편의 시설은 존재할 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 제한 및 토지이용규제

* 개발제한구역

* 자연녹지지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (인천서부교육청)

* 제한보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법, 후방지역: 500m)

* 역사문화환경보존지역

* 공익용산지

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

6.2. 물리적 접근 및 상태

* 본건은 개발제한구역 및 자연녹지지역으로서 잡목 등이 자생하고 있어 내부 진입이 어렵습니다.

* 육안으로 분묘를 발견하기 어려우나, 평장이나 봉분의 무너짐 등을 고려하면 분묘 등의 정확한 소재에 대하여는 별도의 확인이 필요합니다.

* 본건의 정확한 위치와 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량 감정이 필요합니다.

* 본건 임지 상에 잡목 등이 소재하나 토지에 포함하여 평가되었습니다.

6.3. 기타 리스크

* 분묘기지권 존재 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 임야로, 다양한 법적 규제 하에 놓여 있습니다.

자연림 상태로 잡목이 무성하여 접근성이 제한적이며, 분묘기지권 및 정확한 경계 확인을 위한 추가 조사가 필수적입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 명확합니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 주택용도 취득에 한하며 특정 기간 동안 유효하므로 거래 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 향후 개발 가능성이 있는 지역 내 임야로, 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 활용하여 교육 관련 시설이나 향후 주거 용지 전환 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 특정 용도로의 거래가 허가될 수 있는 토지거래허가구역이라는 점을 활용한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 498,732,000원입니다.

본건은 개발제한구역, 분묘기지권, 접근성 문제, 토지거래허가구역 지정 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있으므로, 입찰가 산정 시 이러한 점들을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 주변 시세, 현장 답사 결과, 추가적인 법률 및 현황 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

본건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.