나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1495 [1] 인천광역시 남동구 만수동 889-10 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""만수역(인천2호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주변환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(만수역-인천2호선)이 소재
하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제302호로서,
- 외벽 : 벽돌마감 등
- 창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-본건 빌라 외벽에 '인우빌라'로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1495 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 889-10 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 97,000,000원

토지면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

토지지분: 19.27㎡ (약 5.83평)

건물면적: 33.04㎡ (약 10.00평)

건물지분: 33.04㎡ (약 10.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이

건축물 정보:

주 용도: 공동주택 (다세대주택)

구조: 벽돌구조 (연와조)

준공일: 1989년 09월 07일

지상 층수: 3개 층 (본건은 3층 소재)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수역(인천2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주변환경은 보통임.

교통상황:

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(만수역-인천2호선)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

도로상태:

북측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

소유권은 김다빈(2015.06.23.) -> 신승일(2016.01.28.) -> 주은석(2022.06.15.) 순으로 이전되었음.

을구 9번 주택임차권(이은수, 2024.10.14. 접수, 75,000,000원)이 있으며, 말소기준권리보다 선순위로 인수될 가능성이 있음.

갑구 8번 강제경매(이OO, 2025.08.20. 접수, 75,000,000원)가 말소기준권리임.

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 08월 29일

배당신고일자: 2024년 10월 14일

대항력: 있음

비고: 을구 9번 주택임차권 등기 확인됨.

말소기준권리:

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경1495)

등기부채권 총액: 75,000,000원

권리분석 요약:

본건에는 대항력 있는 임차인 이 이 있으며, 보증금 75,000,000원이 존재함. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있음. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 경매 절차를 통해 보증금이 전액 배당될 가능성이 높으므로, 인수될 가능성은 낮을 것으로 예상됨. 그럼에도 불구하고, 임차인의 대항력 존재는 잠재적 위험 요소로 고려해야 함.

1.3. 상권분석

주변 상권:

본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있으며, 만수역 인근으로 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

최근 매매 시세 분석:

인근 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 1991년에 건축된 35.91㎡ 면적의 '대명빌라'는 2026년 3월 3,000만원에 거래되었음. 또한, 같은 해 3월 9일, 1991년에 건축된 36.51㎡ 면적의 '성덕빌라(A동)'는 9,300만원에 거래되었음. 본건(33.04㎡, 1989년식)의 감정가 9,700만원과 비교했을 때, '성덕빌라'의 거래 가격이 유사 연식 및 면적 대비 현실적인 시세로 판단됨.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

대상 물건은 만수역(인천2호선) 역세권에 위치하며, 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 인근에 다수의 학교(예: 만수초등학교, 만성중학교 등), 병원, 마트, 공원 등이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함. 지역 특성상 혐오시설은 발견되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

앞서 권리분석에서 언급된 바와 같이, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 '0원'으로 예상되나, 해당 리스크는 철저히 검토해야 함.

건물 외벽 표시 불일치:

본건 빌라 외벽에 '인우빌라'로 표시되어 있어 등기사항 또는 건축물대장상 명칭(주소지 889-10번지)과의 차이가 있을 수 있으므로, 현장 확인이 필요함.

토지이용 제한:

가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 만수역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함. 1989년식 건물로 연식은 있으나, 주변 시세 및 감정가를 고려했을 때 투자 가치가 있을 수 있음. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 외벽 명칭 불일치, 토지이용 제한 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

만수역 인근 역세권의 소형 다세대주택으로, 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

주변 유사 물건 시세: 약 84,000,000원 ~ 93,000,000원 (33.04㎡ 기준 환산 시)

권리상 인수 부담이 '0원'으로 예상되는 점을 고려하면, 감정가 또는 시세 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 연식 및 기타 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현재 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 78,000,000원 ~ 85,000,000원 사이를 제안합니다.

본 물건의 최적 입찰가는 78,000,000원으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.