나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72182 [1] 경기도 남양주시 진건읍 용정리 750-1 한신그린아파트 6동 9층 904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 ""진건초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택 및 노변 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

1991.09.10.사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층건 내 9층 904호로서
외벽: 몰탈위페인트,
바닥: 장판지 및 일부 타일붙임,
내벽: 도배 및 일부 타일붙임,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

아파트 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 부정형이고, 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인등/용도:주택))))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중인 것으로 탐문되나 상세내역은 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 남양주지원 2025타경72182 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠씨아이대부

1.2. 소재지 및 개요

주소: 경기도 남양주시 진건읍 용정리 750-1 한신그린아파트 6동 9층 904호

건물명: 한신그린아파트 6동

용도: 아파트

층수: 9층 (총 15층)

사용승인일: 1991년 9월 10일

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 36.86㎡ (약 11.15평)

토지지분: 36.855243478260874㎡ (약 11.15평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.7평)

전용면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

공급면적: 84.96㎡ (약 25.7평) (제공된 정보상 전용면적과 동일)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 245,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 "진건초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 노변 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 상태입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) 및 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)와 접해있으나, 중로1류와 저촉되는 부분이 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 권윤미 (2013-02-07), 정태경 (2016-05-04, 매매 180,000,000원)

* 근저당: 국민은행 (2016-05-04, 135,600,000원)

* 가압류: 김세준 (2024-08-26, 500,000,000원) - 말소

* 강제경매: 엠씨아이대부 (2025-08-21, 139,466,559원) - 말소 (본건 경매 개시)

총 채권액: 635,600,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

다만, 임대 중인 것으로 탐문되나 상세 내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2016년 5월 4일 접수된 국민은행 근저당입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리 이후의 모든 권리(김세준 가압류, 엠씨아이대부 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

제공된 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

주거 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 배후 주거단지 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 인근 시설

* 주요 시설: 진건초등학교, 노변 근린생활시설.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 신속한 검색 결과, 직접적으로 인접하거나 단지 내에 위치한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 정보는 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 유치원 등이 갖추어져 있습니다. 주변 노변 근린생활시설을 통한 일상생활 편의시설 이용도 가능합니다.

5.2. 교육시설

진건초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주차 및 관리

총 293대 주차 가능 (지상 12대, 지하 24대).

전기차 충전기 6대 (지상) 구비.

관리사무소 연락처: 031-574-0431

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1991년에 준공되어 30년 이상 경과한 아파트로, 향후 건물 유지보수, 보강, 리모델링 등에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 미상 임차인 정보

현재 임대 중인 것으로 탐문되나, 임차인의 정확한 인적 사항, 계약 내용(보증금, 월세 등)에 대한 상세 정보가 파악되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 규제

제3종일반주거지역임에도 불구하고, 중로1류 도로 저촉, 각종 제한 구역(보호구역, 배출시설 설치 제한, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등) 지정으로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

경기도 남양주시 진건읍에 소재한 본 한신그린아파트 6동 904호는 진건초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 환경이 비교적 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 1991년에 준공된 아파트로 건물 노후도는 있으나, 단지 내 편의시설 및 주차 공간 등 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 다만, 현재 임대 중인 것으로 탐문되나 상세 내역이 불분명한 점과 토지 이용 규제 사항은 추가적인 확인 및 고려가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 선순위 권리가 소멸되어 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 교육 환경: 인접한 진건초등학교로 인한 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 적합성: 기본적인 생활 인프라와 편의시설을 갖추고 있어 실거주 목적 투자로도 고려해 볼 만합니다.

* 지역 개발 잠재력: 향후 지역 개발 계획에 따라 부동산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (추가적인 지역 개발 정보 조사 필요)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가는 2026년 6월 13일 2억 4,350만원(10층), 2026년 6월 4일 2억 4,000만원(10층), 2026년 7월 7일 2억 4,800만원(4층) 등으로, 현재 시세는 약 2억 4천만원대 초중반으로 형성되어 있습니다.

본 건은 15층 중 9층으로, 층수 조건을 고려할 때 현 시세 수준을 반영하는 것이 합리적입니다.

감정가 2억 4,500만원을 기준으로, 안전한 권리관계 및 실거주 가능성을 고려하여 시세 대비 80~85% 수준의 입찰가격을 고려하는 것이 일반적입니다.

* 시세 평균값(약 2억 4,383만원)의 80% 적용 시: 약 1억 9,500만원

* 시세 평균값(약 2억 4,383만원)의 85% 적용 시: 약 2억 600만원

* 감정가(2억 4,500만원)의 80% 적용 시: 약 1억 9,600만원

* 감정가(2억 4,500만원)의 85% 적용 시: 약 2억 825만원

현재 임대 중으로 탐문되나 상세 내역이 불분명한 점, 건물 노후도 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 1억 9,500만원에서 2억 1,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.