나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63910 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 107동 47층4704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건꺼자 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 '탄현역(경의중앙선)'이 소재하는
등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상53층 건물 내 제47층 제4704호로서,
(사용승인일: 2013.04.26)
외벽: 화강석 및 대리석 붙임 마감 등

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트)건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)
(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소
년수련시설(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,
녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인
등).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63910 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 107동 47층 4704호

용도: 아파트

1.2. 부동산 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 30.82㎡ (약 9.32평)

건물면적: 170.72㎡ (약 51.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 936,000,000원

토지 지분: 30.8211㎡

건물 지분: 170.7209㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: 본문].

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 경의중앙선 '탄현역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: 본문].

2.3. 토지 이용 및 주변 현황

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다 [cite: 본문].

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉 및 접합되어 있습니다. 또한 사회복지시설, 청소년수련시설 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(상탄초등학교, 자연유치원), 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26) 등에 해당합니다 [cite: 본문].

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-28

* 확정일자: 2020-11-04

* 배당신고일자: 2025-10-22

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상으로 기록되어 있으나, 전입일자, 확정일자, 대항력 있음 여부는 확인됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 배성윤 (2021-01-28, 매매 923,940,000원)

* 근저당권: 우리은행 (2023-02-16, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 유아이제사십차유동화전문유한회사 (2025-08-12, 1,018,686,382원) - 말소

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 02월 16일 접수된 우리은행의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않아 사실상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 속한 일산두산위브더제니스 단지는 대규모 아파트 단지로, 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 탄현역 주변으로는 상권이 형성되어 있어 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 교통: 경의중앙선 탄현역 인접으로 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 교육: 단지 인근에 상탄초등학교가 위치하고 있으며, 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 주거 환경: 대규모 브랜드 아파트 단지로 단지 내 관리가 잘 이루어지고 있으며, 53층 초고층 건물 중 47층에 위치하여 조망이 우수할 것으로 예상됩니다. (사용승인일: 2013.04.26)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 조 임차인은 80,000,000원의 보증금을 가지고 대항력(2021-01-28 전입)을 갖추고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 직접 임차인의 보증금을 인수하지는 않을 것으로 보이나, 임차인이 명도를 거부하거나 보증금 반환 관련 분쟁이 발생할 수 있으므로 명도 협상이 중요합니다.

* 유동화 물건: '유동화물건'으로 표기되어 있어, 추가적인 권리 관계의 복잡성이 있을 수 있으니 등기부 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 물건 및 지역 관련 리스크

* 토지 이용계획: 사회복지시설, 청소년수련시설 저촉, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에서 통상적으로 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역(덕이동, 탄현동 경계지점)에서 데이터센터 건립 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본 물건과는 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 일산두산위브더제니스 아파트 107동 47층으로서, 역세권 입지와 우수한 생활 인프라를 갖춘 대형 평형 아파트입니다. 2013년 준공으로 비교적 신축이며, 47층의 고층으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 감정가는 9억 3천 6백만원이며, 최근 실거래가 및 시세 분석 결과 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 권리 분석 및 명도 계획 수립에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 브랜드 대단지 아파트: 일산서구의 대표적인 대단지 아파트로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 탄현역 이용이 편리하여 서울 접근성이 우수합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 단지 내 상가, 주변 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 고층 희소성: 47층 고층 매물로, 탁월한 조망권과 희소성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료(2026년 7월)에 따르면, 본건과 유사한 규모의 면적(120.48㎡, 약 36평)이 6억 4천만원에서 6억 8천 5백만원에 거래되었습니다 [cite: 본문]. 이를 본건의 면적(170.72㎡, 약 51.65평)에 비례하여 환산 시, 평당 약 1,777만원 ~ 1,902만원 수준으로, 이는 본건의 감정가(약 548만원/㎡)와 유사한 단가입니다.

본 건의 감정가는 936,000,000원이며, 위 시세 분석을 바탕으로 현 시세를 약 9억 3천만원 내외로 판단할 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인(보증금 80,000,000원)이 존재하므로, 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 감정가 대비 90%~99% 수준에서 결정될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 880,000,000원 ~ 920,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.