나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63871 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 '지축역' 북동측 인근에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지축역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층/지상9층 중 제211호, 제212호, 제213호로서

외벽: 돌붙임마감 등
창호: 프로젝트창 등임.

이용상태

공부상 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지하주차장설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 '제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 40m 내외, 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하며 남측 도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경63871 (1) 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63871 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 370,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 2층211호

용도: 근린상가

토지면적: 7.81㎡ (약 2.36평)

건물면적: 35.35㎡ (약 10.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 벨라미

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층/지상9층

준공일자: 2021-02-18 (건축 허가) / 2022-07-20 (사용 승인)

전유부 정보: 2층 211호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 '지축역' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

북측으로 폭 약 40m 내외, 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 남측 도로를 통해 주된 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건의 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차가 완료되면 아래의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2022-10-28)

* 근저당권 (을1, 2022-10-28, 경인북부수협, 10,000,000원)

* 소유권이전신탁 (갑3, 2022-10-28, 신영부동산신탁 주식회사)

* 임의경매개시결정 (갑8, 2025-08-11, 에프피에스에이치2309유동화전문유한회사, 10,000,000원)

3.2. 말소되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요란은 비어 있음)

3.3. 특이 권리 (압류, 유동화 등)

* 유동화물건: 본 건은 유동화 전문 유한회사가 채권자인 유동화 물건입니다.

* 압류: 현재 지방자치단체(덕양구, 고양시)의 압류가 등기되어 있습니다.

* 덕양구 압류 (갑5, 2024-09-12)

* 고양시 압류 (갑7, 2025-06-09)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 등 임차인 현황에 대한 자세한 내용은 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현재는 공실 상태입니다.

4.2. 업종 적합성

건축물대장상 건물은 제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 복합 용도가 가능합니다. 주변은 상업지대로, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 일반음식점 외에도 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거환경

본 물건은 상업지대에 위치하며, 직접적인 주거 환경 정보는 제공되지 않았으나, 인근에 주거 지역 또한 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 공실 해소를 위한 마케팅 및 투자(리모델링 등)가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 및 법적 리스크

* 다수의 압류: 지방자치단체의 압류는 세금 체납 등과 관련될 수 있으며, 경매 절차 진행 또는 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 지역 규제 리스크

본 물건 소재지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역

* 제한보호구역(전방지역:25km)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 대상 용도로 사용되는 토지)

이러한 규제들은 향후 건축, 개발, 이용 등에 제한을 줄 수 있으므로, 구체적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 지역 내 혐오시설 관련 우려

고양시 덕양구 지역은 과거 및 현재에도 쓰레기 처리 시설(소각장, 적환장 등) 건립 관련 주민 반대 및 논란이 지속적으로 있어 왔습니다. 본 물건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 계획 수립 시 이러한 맥락을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 역세권 상가로, 교통이 편리하고 주변 상업지대가 형성되어 있어 잠재력이 있는 투자 대상입니다. 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물이며, 다양한 용도로 활용될 수 있다는 장점이 있습니다. 현재는 공실 상태이며, 유동화 물건 및 다수의 압류 등 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상의 리스크는 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지축역 역세권 프리미엄: 3호선 지축역 인근으로 교통 편의성이 높으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 복합 용도 활용 가능성: 근린생활시설 외 업무, 의료 시설 등으로 활용 범위를 넓혀 다양한 수요층 확보 가능.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정으로, 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 감정가 3.7억 원 대비 면적을 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 370,000,000원을 기준으로 산정합니다.

정확한 예상 입찰가는 본 물건의 현재 공실 상태, 주변 시세, 임대 수요, 본 건의 권리관계(압류, 유동화 등) 및 향후 개발 계획, 그리고 경쟁 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

단순 감정가 대비 비율만으로 산정하기보다는, 현장 방문을 통한 상세한 시장 조사와 임대 수익률 분석 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.