나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3217 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 599 신마석서희스타힐스 101동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 ""경춘선 마석역"" 북동측 근거리에 위치하며,
주위는 공동주택, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 제101동 제13층건중 제5층 제501호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스실 등)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 남서측 하향완경사지로서, 계단식으로 조성된 부정형 토지로 아파트 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구(2015-07-31), 지구단위계획구역(마석우3지구), 중로3류(폭 12m~
15m)(군도9호선(마석-송천))(저촉), 도로구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약
에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))
임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경3217 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 599 신마석서희스타힐스 101동 5층501호

* 건축물대장 상 주소: 경기도 남양주시 소래비로 130 (화도읍 마석우리)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 117.00㎡ (약 35.4평)

* 건물면적: 110.16㎡ (약 33.3평)

* 토지 지분면적: 117.00229999999999㎡

* 건물 지분면적: 110.1585㎡

* 전유면적: 110.1585㎡ (약 33.3평)

1.3. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

* 사용승인일: 2011년 06월 30일

* 건물 용도: 아파트

* 내부 구조 (이용상태): 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스실 등

* 설비 내역: 위생·급배수, 전기, 승강기, 주차장 시설 완비

1.4. 매각 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 341,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 경춘선 마석역 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 인근에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 소규모 공장이 혼재하고 있어, 혐오시설 존재 여부에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을3. 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-05-12)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (권리분석상 제시외 건물, 지상권 등 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김리나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 임차인 정보는 '김 '와 같이 표기됩니다.

3.4. 등기부 채권 총액

* 등기부상 채권 총액: 339,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 지역은 공동주택이 밀집한 주거지역과 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재된 복합적인 성격의 지역입니다.

4.2. 상권 규모 및 잠재력

* 마석역 인근으로 교통 접근성이 양호하며, 지역 내 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다. 향후 지역 개발에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 신마석서희스타힐스

* 건축연도: 2011년

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 278세대

* 최고/최저층: 15층 / 4층 (본건 101동은 최고 13층)

* 주차: 총 404대 (지상 12대, 지하 11대 - 총합계 404대로 명시되어 있으나, 세대당 주차 대수 확인 필요)

* 관리사무소 연락처: 031-595-0884

5.2. 편의시설 및 주거환경

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주변 환경: 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설 혼재

* 교통: 경춘선 마석역 인근, 시내버스정류장 소재

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 본건은 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역(마석우3지구)이며, 중로3류(폭 12m~15m), 도로구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당됩니다.

* 또한, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/주택 용도)으로 지정되어 있어, 외국인 취득 시 허가 절차가 필요합니다. 이러한 각종 규제는 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

* 주변에 소규모 공장이 혼재하고 있어, 해당 공장에서 발생하는 소음, 분진, 악취 등 생활 환경에 미치는 영향에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

* 2011년 준공으로 약 15년 정도 경과된 아파트로, 연식에 따른 자연적인 노후화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리의 신마석서희스타힐스 아파트로, 경춘선 마석역과 인접하여 교통 이용이 편리한 입지입니다. 아파트 단지는 잘 정비되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 모든 선순위 권리는 말소될 예정이어서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 토지 이용에 대한 다양한 규제와 주변의 공장 혼재 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 선순위 담보물권 및 채권이 말소될 예정으로, 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

* 교통 요지: 경춘선 마석역 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 생활 편의: 구축된 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 적정 면적: 전용면적 110.1585㎡ (약 33.3평)으로, 실거주 및 투자 수요가 꾸준한 중대형 평형에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(110.1585㎡) 아파트가 2026년 6월 22일 6층에서 310,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 5층으로, 이는 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준의 거래가로 판단됩니다. 감정가는 341,000,000원입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원에서 315,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있으나, 보수적으로 접근한다면 300,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.