나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63942 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-14 하늘채 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""고양예술고등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 창고 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2015.04.24.)
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역(전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지는 등기사항전부증명서(집합건물)상 일산서구 덕이동 1029-14(339㎡), 1029-34(127㎡) 번지에 소재한다고 되어있으나. 1029-34번지는 토지대장상 2015년 04월 29일 덕이동 1029-14에 합병되어 기준시점 현재 1029-14번지(446㎡) 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지는 등기사항전부증명서(집합건물)상 '일산서구 덕이동 1029-14(339㎡), 1029-34(127㎡)' 번지에 소재한다고 되어 있으나, 1029-34번지는 2015년 4월 29일 덕이동 1029-14번지에 합병되어 기준시점 현재 1029-14번지(466㎡ ) 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경63942 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-14 하늘채 2층202호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2015년 04월 24일

감정가: 210,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 58.25㎡ (약 17.62평)

토지지분: 58.25㎡ (약 17.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.51㎡ (약 15.88평)

건물지분: 52.51㎡ (약 15.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 토지 지번 관련 특이사항

대지권의 목적인 토지는 등기사항전부증명서(집합건물)상 '일산서구 덕이동 1029-14(339㎡), 1029-34(127㎡)' 번지에 소재하나, 1029-34번지는 2015년 4월 29일 덕이동 1029-14번지에 합병되어 현재 1029-14번지(466㎡) 지상에 소재함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '고양예술고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 입지 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통임.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

현재 파악된 정보로는 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 해당 지역의 개발 계획 및 향후 주변 환경 변화 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 05월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑6)임.

3.2. 인수되는 권리

본 건에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재함.

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 이지혜)

* 임대차보증금: 175,000,000원

* 전입일자: 2021년 11월 08일

* 확정일자: 2021년 10월 12일

* 대항력: 있음

* 등기사항: 말소기준권리보다 선순위로, 매수인에게 인수되는 권리임. 즉, 임대차보증금 175,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리(갑6)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됨.

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 이지혜) - *단, 위 3.2.에 명시된 바와 같이 대항력 있는 임차인으로 매수인이 인수해야 함.*

* 갑7 압류 (부평세무서장)

* 갑8 압류 (서울특별시)

* 갑9 강제경매 (채권자: 이지혜)

* 갑10 압류 (국민건강보험공단)

3.4. 총 채권액 (등기부채권총액)

등기부상 총 채권액은 3,266,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위는 공동주택과 더불어 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용은 가능함.

4.2. 시세 동향

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 51㎡)의 다세대주택 매매가는 110,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 형성되어 있음. 본건의 감정가는 210,000,000원으로, 최근 시세 대비 높은 편임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제202호이며, 사용승인일은 2015년 04월 24일임. 외벽은 치장벽돌 마감이며, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

5.2. 주변 교육시설

인근에 고양예술고등학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이지혜 씨의 보증금 175,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 최근 유사 물건의 매매 시세보다 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 신축(2015년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편임. 그러나 등기부상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 175,000,000원은 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 상당 부분 증가할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 함. 감정가(210,000,000원) 또한 최근 유사 물건의 실거래가(110,000,000원~165,000,000원)보다 높은 수준이므로, 인수되는 보증금과 총 투자 비용을 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려하면 실제 매수인이 부담하는 총액은 시장 가격과 비교하여 면밀히 검토해야 함.

* 신축 건물(2015년)로 건물 자체의 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

* 향후 주변 개발 계획 등에 따라 지역 가치가 상승할 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 낙찰가 외에 추가로 175,000,000원이 투입된다는 점을 고려해야 함. 최근 유사 면적(약 51㎡) 다세대주택의 매매 시세가 110,000,000원에서 165,000,000원임을 감안할 때, 보증금 인수 부담까지 합하면 총 지출액이 매우 높아질 수 있음.

따라서, 투자 수익률을 고려하여 예상 입찰가는 보증금 인수 부담을 제외한 부동산 자체의 시세에 기반하여 산정함. 최근 최고가 매매 사례인 165,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여 140,000,000원 정도를 예상 입찰가로 제시함.

다만, 상기 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 지출액은 약 140,000,000원(입찰가) + 175,000,000원(인수 보증금) = 315,000,000원 이 되며, 이는 감정가(210,000,000원) 및 최근 시세(최고 165,000,000원) 대비 매우 높은 수준임을 명심해야 함. 해당 금액은 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 면밀한 현장 조사와 법률 검토를 통해 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.