나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63438 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1058 후곡마을아파트 908동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 일산동, 오마초등학교 북측 인근에 위치하고,
주위는 일산신도시 후곡마을 아파트단지임.

교통상황

근거리에 경의로 및 경의중앙선 일산역이 있어 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하 1층, 지상 19층 건물(1995. 10. 6. 사용승인) 중
19층 1901로
외벽 ; 콘크리트위페인트마감
내벽 ; 벽지 및 타일마감임.

이용상태

주거용(방3, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

지역난방설비, 승강기 및 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지이고, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가 제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육 제한구역,
과밀억제권역, 교육환경보호에 관한 법률에 의한 절대보호구역 및 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63438 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1058 후곡마을아파트 908동 19층 1901호

건물명: 후곡LG롯데9단지아파트 (사용승인일: 1995년 10월 6일)

용도: 아파트

감정가: 478,000,000원

건물면적: 72.26㎡ (약 21.86평)

토지면적: 46.33㎡ (약 14.01평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동, 오마초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 일산신도시 내 대규모 아파트 단지인 후곡마을에 속해 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

근거리에 경의로 및 경의중앙선 일산역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 도로상태

아파트 단지는 북서측으로 대로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 개발행위허가 제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육 제한구역, 과밀억제권역, 그리고 교육환경보호에 관한 법률에 의한 절대보호구역 및 상대보호구역으로도 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2011년 3월 2일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

감정평가 요약 및 등기부 요약 정보를 종합해 볼 때, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 9월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 존재하므로 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제에 대해 주의 깊게 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 잠재적 리스크로 간주해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 환경

본 물건은 일산신도시 내의 잘 형성된 후곡마을 아파트 단지에 위치하며, 오마초등학교가 인근에 있어 주거 환경으로서의 안정성이 높습니다.

1.4. 2. 편의 및 기반시설

단지 인근 및 일산역 주변의 상업 시설, 편의시설, 문화시설 등을 이용하기 용이합니다.

1.4. 3. 혐오시설 정보

주변 지역 조사 결과, 본 물건지에 인접하여 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 편의

아파트 단지로서 기본적인 주거 편의 시설(승강기, 지역난방설비 등)이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2. 주차

아파트 단지 내 총 377대의 주차가 가능하며, 이는 세대당 주차 공간이 확보되어 있음을 시사합니다. (지상 12대, 지하 22대 - 전체 단지 기준)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 건물 노후화

본 물건은 1995년 10월에 사용승인되어 준공 후 약 31년이 경과한 건물입니다. 노후화에 따른 시설 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2. 토지이용규제

제3종일반주거지역 외에도 개발행위허가 제한지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물의 증축, 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 임차인 관련 확인사항

임차인 배정민 씨의 경우, 대항력은 없으나 전입일자가 존재하므로, 명도 절차 진행 시 추가적인 법률 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 일산신도시의 우수한 주거 인프라를 갖춘 후곡마을 아파트 단지에 위치하고 있으며, 편리한 교통망과 생활 편의시설 접근성을 자랑합니다. 특히, 본 건의 전용면적(72.26㎡)은 최근 실거래가와 유사한 규모를 가지고 있으며, 19층의 고층이라는 점은 조망 및 일조권 측면에서 장점으로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 임차인과의 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 일산신도시 내에서도 선호도 높은 후곡마을 아파트 단지이며, 일산역 이용 편의성이 높습니다.

* 가격 메리트: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 대규모 단지: 후곡마을 9단지는 대규모 단지로, 단지 내 편의시설 및 관리 시스템이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 고층의 가치: 19층의 고층으로, 탁 트인 조망과 일조권 확보에 유리하여 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 2026년 6월 18일, 본 건과 동일한 전용면적 72.261㎡(약 21.8평)의 6층 매물이 520,000,000원(5억 2천만원)에 거래되었습니다.

* 본 건은 동일한 전용면적(72.26㎡)에 19층으로, 6층 매물보다 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 현재 감정가는 478,000,000원(4억 7천8백만원)으로, 최근 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가 산정에 별도 고려사항은 없습니다.

* 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 490,000,000원 ~ 510,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이는 감정가를 상회하면서도 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적인 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.