나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4684 [1] 경기도 파주시 야당동 79-8 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당4리마을회관' 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 공장 및 창고 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(야당역)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임 및 벽돌 치장쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중으로 상세내용은 후첨 '내부구조도' 참조바랍니다.
- 이해관계인의 부재로 인하여 건축물대장 현황도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 필로티구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(2) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 450,000,000원, 전입일자 2022.5.16. 확정일자 2022.5.2.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경4684 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 79-8, 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 382,000,000원

* 토지면적: 57.97㎡ (약 17.54평)

* 토지지분: 57.97㎡ (약 17.54평)

* 건물면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

* 건물지분: 50.22㎡ (약 15.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축년도: 2016년 (신축허가 2016.09.22)

* 주구조: 철근콘크리트구조

* 전용면적: 50.22㎡ (402호)

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당4리마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층 402호이며, 외벽은 석재 및 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 마감으로 되어 있습니다. 전반적인 관리 상태는 대체로 무난한 것으로 판단됩니다.

* 토지 현황: 인접지 및 인접 도로와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 접근 도로: 본 건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변 편의시설: 본건 인근에는 CGV 파주야당점, 각종 편의점, 카페 등이 입점해 있으며, 야당역을 중심으로 상업시설이 발달되어 있습니다.

* 주변 환경 관련 특이사항: 파주시는 생활폐기물 소각장 건립을 추진 중이며, 이에 대한 지역 주민 간 논의가 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 본건과의 직접적인 연관성이나 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 경매 진행 현황: 본 건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 감정평가액: 382,000,000원 (2025년 09월 02일 기준)

* 말소기준권리: 2023년 03월 09일자 영등포세무서장의 압류 등기입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권: 권리자 김정아, 임대차보증금 450,000,000원, 전입일자 2022년 05월 16일, 확정일자 2022년 05월 02일.

* 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.

* 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임대차 관계에 대한 상세 정보는 현재 미상으로 파악됩니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (갑4 압류, 갑5 강제경매, 갑6 압류 등)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 450,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 소재한 야당동은 다세대주택과 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 주변에 주거단지가 형성되어 있습니다.

* 인근 시세: 최근 인근 지역의 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 7월 기준, 2019년에 건축된 65.1㎡의 다세대주택(태종에비뉴)이 285,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 건의 전용면적(50.22㎡)을 고려할 때, 평당 약 438만원의 시세가 적용될 경우 약 219,960,000원 수준의 시장가치를 형성할 것으로 추정됩니다.

* 시세와의 비교: 본 건의 감정가는 382,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세 대비 높은 편으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구성: 본 건물은 2016년 건축된 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 총 7가구로 구성되어 있습니다.

* 내부 시설: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 필로티 구조의 주차장이 구비되어 있습니다.

* 주거 환경: 본 건은 다세대주택으로 이용 중이며, 외벽은 석재 및 벽돌, 내벽은 벽지/타일, 창호는 샷시 마감으로 관리 상태는 대체로 양호합니다.

* 교통 및 접근성: 야당역이 근거리에 위치하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 가장 중요한 리스크는 을구 1번의 주택임차권으로, 보증금 450,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 감정가 382,000,000원 및 추정 시세(약 219,960,000원)를 초과하는 금액입니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로 명확히 확인되지 않아, 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 격차: 본 건의 감정가가 주변 시세 대비 높은 편으로, 낙찰 후 명도 및 인수되는 보증금 부담까지 고려할 때 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 인근에 소재하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 건물 자체의 상태는 무난한 편이나, 경매의 가장 큰 쟁점은 선순위 임차인의 높은 보증금(450,000,000원)입니다. 이 보증금 전액이 배당으로 해소되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생하며, 이는 본 건의 감정가 및 시세와 비교했을 때 상당한 리스크로 작용합니다. 따라서 본 물건은 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 인근에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2016년 건축된 건물로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 야당동 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 등을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (※단, 이는 현재의 높은 보증금 인수 리스크를 해결한다는 전제하에 고려 가능)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금(450,000,000원)을 제외하고 산정해야 하나, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험 요소임을 감안해야 합니다.

* 최근 실거래가 기준 추정 시세: 약 219,960,000원

* 감정가: 382,000,000원

상기 분석 결과, 본 건은 감정가 대비 주변 시세가 낮고, 특히 450,000,000원의 임차보증금 인수 가능성이라는 매우 높은 위험 요소를 안고 있습니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 법원 배당을 통해 임차보증금이 전액 변제될 가능성을 염두에 두고 계산합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 70% 수준: 약 267,400,000원

* 감정가 80% 수준: 약 305,600,000원

단, 인수되는 임차보증금 450,000,000원을 포함할 경우 총 부담액은 최소 667,400,000원에서 757,600,000원 이상이 될 수 있으므로, 현 시세(약 219,960,000원)와 비교 시 상당한 손실이 예상됩니다. 따라서 본 건은 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수될 보증금의 실제 부담액과 그 해결 방안을 명확히 파악한 후, 매우 보수적인 금액으로 입찰을 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.