나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72988 [1] 경기도 연천군 군남면 선곡리 산138 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 연천군 군남면 선곡리 "군자산" 서측 방향에 소재하며, 주위는 자연림 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 인근 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 급경사인 부정형 토지로서 현황 전임.

인접 도로상태

일련번호 1, 2 사실상 맹지임. 일련번호 3 대상 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1. 계획관리지역 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구 역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법> 일련번호 2. 농림지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호 3. 보전관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>

제시목록 외의 물건

지상 위 자연생 수목 및 소유자 미상의 분묘 등이 확인됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각.지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72988 (1)

소재지: 경기도 연천군 군남면 선곡리 산138

용도: 임야

감정가: 578,975,000원

토지면적: 50,876㎡ (약 15,391평)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

매각대상: 토지 매각 (일괄매각)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 연천군 군남면 선곡리 "군자산" 서측 방향에 소재하며, 주위는 자연림 등이 위치하고 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통: 대상 물건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 종합적으로 고려할 때 전체적인 교통 상황은 보통입니다.

도로: 일련번호 1, 2는 사실상 맹지에 해당합니다. 일련번호 3은 대상 물건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 도로에 접해 있습니다.

지형: 인접 토지 대비 급경사인 부정형 토지입니다.

이용 현황: 현황 전(밭)으로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한:

* 일련번호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한, 주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 준보전산지.

* 일련번호 2: 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 임업용산지.

* 일련번호 3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 준보전산지.

1.2. 권리분석

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매 및 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리: 2025년 8월 20일자 주식회사 이산의 임의경매 (갑8)가 말소기준권리입니다.

소유권: 등기부 등본에 의하면 다수의 상속 및 매매를 통한 지분 이전으로 인해 소유권이 여러 명에게 분산되어 있습니다.

인수되는 권리: 일괄매각 대상이며, 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부가 불명확하여 토지 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 경기도 연천군 군남면 선곡리는 자연림과 인접한 농림지역, 관리지역이 혼재된 전원 지역으로 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

편의시설: 물건지 자체는 개발 밀집 지역과 거리가 있으나, 인근 군남면 소재지로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 접근은 가능합니다.

교통 연계: 차량을 이용한 접근성은 확보되어 있으나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

산업 특성: 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다. 군사시설 보호구역 지정으로 인한 개발 제한이 예상됩니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보로는 물건지 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 지정으로 인해 축사 신축 등에는 제약이 따릅니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나, 급경사 지형과 일부 맹지 구간은 건축 및 생활 편의시설 설치에 제약을 줄 수 있습니다.

교육 및 의료: 인근 군남면 소재 초등학교, 중학교 및 보건소 등 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

편의시설: 근린생활시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

자연환경: 군자산 및 자연림에 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 지상에 소유자 미상의 분묘가 다수 확인되며, 이에 따른 분묘기지권 성립 여부가 불명확하여 토지 이용 및 처분에 큰 제약이 될 수 있습니다. 분묘 이장에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

공유물 분할 경매: 현재 소유권이 다수에게 분산되어 있어, 낙찰 후 공유자 간의 추가적인 협의 및 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

도로 접근성: 일련번호 1, 2는 사실상 맹지에 해당하여 토지 활용에 어려움이 예상됩니다. 일련번호 3 역시 3m 폭의 현황 도로에만 접해 있어 차량 통행에 불편이 있을 수 있습니다.

토지 이용 규제: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 산지 등 다수의 토지 이용 제한 사항으로 인해 향후 건축 및 개발에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

지형적 제약: 급경사 지형으로 인해 토지 활용 및 건축에 어려움이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 군남면의 자연 경관이 우수한 지역에 위치한 임야로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 넓은 토지 면적과 감정가가 책정되어 있으나, 분묘기지권의 불확실성, 맹지 구간 존재, 복합적인 토지 이용 규제, 급경사 지형 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 공유물 분할 경매의 특성상 낙찰 후에도 공유자 간 협의가 필요할 수 있으며, 분묘 문제 해결 없이는 토지 활용이 어려울 수 있습니다. 자연 친화적인 환경을 선호하거나 장기적인 관점에서 토지 개발 가능성을 보고 투자하려는 경우 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

토지 가치 상승 잠재력: 자연 경관이 우수하고 향후 개발 가능성이 있는 지역이라는 점에서 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

분묘기지권 문제 해결 시 가치 상승: 지상 분묘 문제가 명확히 해결될 경우, 토지 활용 가치가 크게 증대될 수 있습니다.

공유물 분할 경매의 특성 활용: 공유물 분할 경매는 낙찰 후 공유물 분할 절차를 통해 소유권을 명확히 할 기회가 주어질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 578,975,000원입니다. 그러나 분묘기지권의 불확실성, 맹지, 다수의 토지이용 규제 등 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 그대로의 입찰은 신중해야 합니다. 특히, 분묘기지권 성립 시 최저매각가격 조정 가능액(487,696,000원)을 참고하여, 해당 리스크를 충분히 반영한 가격 산정이 필요합니다. 예상 입찰가는 물건의 실질적인 활용 가치와 리스크 해소에 소요될 비용을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정은 현장 조사 및 추가적인 법률 검토 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.