나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72806 [1] 경기도 의정부시 호원동 419-5 아이디캐슬 9층 902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 지하철 1호선 및 의정부 경전철""회룡역""북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 공동주택, 각종 근린생활시설 및 편의시설, 학교 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진.출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 및 의정부경전철 '회룡역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건내 9층 902호로서, (사용승인일:2022.01.21)

외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임 (후첨 '내부구조도' 참조바랍니다).

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 1,2종근린생활시설,연립주택,오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72806 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 419-5 아이디캐슬 9층 902호

용도: 오피스텔

준공일: 2022년 01월 21일

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.68㎡ (약 10.8평)

건물면적: 73.78㎡ (약 22.3평)

토지 지분: 35.68㎡

건물 지분: 73.779㎡

1.3. 기타 기본 사항

감정가: 380,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경인서부수산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 지하철 1호선 및 의정부 경전철 '회룡역' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설, 편의시설, 학교 등이 혼재하는 등 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 이용 및 주변 도로

토지 형상은 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 1,2종 근린생활시설, 연립주택, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2022년 3월 23일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권입니다.

경매개시결정: 2025년 8월 7일 접수된 경인서부수산업협동조합의 임의경매(사건번호 2025타경72806)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바가 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

임대관계: 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원입니다.

임차인 현황에 대한 정보가 미상이므로, 실제 현장 조사 및 등기부등본 확인을 통해 인수 여부 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 호원동 일대는 오피스텔, 공동주택, 상업시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

회룡역 역세권이라는 장점을 바탕으로 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 제2종일반주거지역

도시계획시설: 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

기타 제한사항: 과밀억제권역 (수도권정비계획법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내 9층 902호입니다.

마감: 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 창호입니다.

설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설 및 주차

이용 상태: 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

학교: 인근에 학교가 소재합니다.

주차: 건물 내 실내 주차 36대, 실외 주차 13대로 총 49대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (건축물 표제부 정보)

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

임대관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 법규 및 이용 제한

본건 토지는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 해당 법률에 따른 제약 사항이 있을 수 있습니다.

건축물표제부상 주요 용도는 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 기타 용도로 '1,2종 근린생활시설, 연립주택, 오피스텔'이 명시되어 있습니다. 본건이 오피스텔로 이용되고 있어 실제 사용 용도와 공부상 내용이 일치하는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 아이디캐슬 오피스텔은 2022년 준공된 신축급 건물로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철 1호선 및 의정부 경전철 '회룡역' 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 권리 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적인 리스크 요인이므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 명도 가능성을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 2022년 준공된 신축 건물로서 회룡역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 실거주 및 임대 수익 투자 적합: 전용면적 약 22.3평으로 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자에 적합합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(73.779㎡)의 아이디캐슬 오피스텔 7층 매물이 2026년 2월 3일에 315,000,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON 매매/임대 정보 1, 2]

본건의 감정가는 380,000,000원으로, 최근 실거래가와는 약 6,500만원의 차이를 보입니다.

최근 거래 사례는 7층이며, 본건은 9층으로 층수 면에서 약간의 이점이 있을 수 있습니다.

신축 건물이라는 점과 회룡역 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준 또는 그 이상으로 입찰가가 형성될 가능성도 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제공된 정보 및 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 320,000,000원에서 340,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 7층 실거래가(315,000,000원)를 고려하여 약간의 상승 여지를 두거나, 경쟁 상황에 따라 시세보다 낮은 금액으로 접근하는 방안을 포함한 범위입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태, 임대 현황, 주변 시세 동향 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁률, 명도 가능성, 추가적인 법적 검토 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.