나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3633 [1] 경기도 포천시 어룡동 195-10 엘리시아 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 ""어룡3통삼거리"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규
모 공동주택, 소규모 공장, 물류창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지
조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 2층 202호로서 (사용승인일 : 2016.05.09)
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 상하수도 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 6~7 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)
(일부제한 모든축종 제한구역), 비행안전제4구역(지원)(15항공단-비행안전(지원)제4구역
(45m 위탁지역)0, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(2023-03-29)
(43번 국도 중점경관관리구역).

공부와의 차이

본건 구분건물 대지권의 목적이 되는 토지는 귀 제시목록상 어룡동 195-10,195-22,195-23,
195-25 4필지이나, 2016년 07월 05일 어룡동 195-10으로 합병 되었으며, 지목 ""대""로
변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경3633 (1)

1.2. 소재지

경기도 포천시 어룡동 195-10 엘리시아 104동 2층202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

132,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 54.98㎡ (약 16.63평)

* 토지지분: 54.98㎡ (약 16.63평)

* 건물면적: 48.86㎡ (약 14.78평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건

1.10. 주의사항

제공된 정보 없음

1.11. 특수물건정보

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡3통삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 소규모 공장, 물류창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 상태는 무난함.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 2층 202호

* 사용승인일: 2016년 05월 09일

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 내벽: 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등

* 창호: 샤시 창호임

* 이용상태: 다세대주택 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

2.4. 설비내역

급배수, 상하수도 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 다세대주택 건물 부지로 이용 중임.

2.6. 인접 도로 상태

본 건 남서측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로에 접함.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 비행안전제4구역(지원)(15항공단-비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역)0, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(2023-03-29)(43번 국도 중점경관관리구역).

2.8. 공부와의 차이

구분건물 대지권의 목적이 되는 토지는 귀 제시목록상 어룡동 195-10, 195-22, 195-23, 195-25 4필지이나, 2016년 07월 05일 어룡동 195-10으로 합병 되었으며, 지목 "대"로 변경되었음.

2.9. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변은 소규모 공동주택, 공장, 물류창고 등이 혼재하는 지역으로 파악됨. 진행한 조사에서 본 건 인근에 특정 혐오 시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 포천시 전반적으로 쓰레기 소각장 증설 및 폐플라스틱 열분해 시설 관련 민원이 발생하고 있다는 검색 결과가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 김춘수 외 1명 (2016-05-13)

* 소유권이전(신탁말소): 김춘수 외 1명 (2017-06-09)

* 공유자전원지분전부 이전(매매): 김성민 (말소) (2017-06-09)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (말소) (2017-06-09, 124,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 농협은행 (말소) (2025-08-18, 104,650,499원) - 본 경매 사건(2025타경3633)

3.2. 등기부채권 총액

124,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조경 (김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-30

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 최승춘 (최 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024-05-30

* 확정일자: 2024-05-30

* 배당신고일자: 2025-10-15

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 내용 없음 (일반적으로 지상권 등이 해당될 수 있으나, 본 건에서는 명시된 바 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 어룡동 일대는 소규모 공동주택과 더불어 소규모 공장, 물류창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 성격의 지역임. 이는 주거 기능 외에 지역 경제 활동이 이루어지고 있음을 시사함.

4.2. 최근 매매 동향 (주변 시세 분석)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택(건물 면적 약 73~74㎡)이 2026년 5월~6월 사이에 360,000,000원 ~ 373,000,000원 사이에서 거래되었음 [JSON 데이터]. 이를 바탕으로 시세 단가를 산출하면, 제곱미터당 약 483만원에서 506만원 수준임. 본 건의 건물 면적은 48.86㎡ (약 14.78평)으로, 이 시세 단가를 적용할 경우 예상 시세는 약 244,300,000원 (48.86㎡ * 5,000,000원/㎡)으로 추정됨. 이는 감정가 132,000,000원보다 상당히 높은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

주거 지역과 상업, 공업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교통 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능한 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 신속한 절차 진행 또는 특정 조건이 있을 수 있음.

6.2. 임차인 존재

비록 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 명도 과정에서의 잠재적 변수를 고려해야 함. 특히 임차인 최승춘 씨는 보증금 15,000,000원과 월 400,000원의 차임을 지급하고 있으므로, 배당 여부 및 명도 계획을 신중하게 수립할 필요가 있음.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있어 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 포천시 어룡동에 위치한 다세대주택으로, 2016년에 사용승인된 비교적 신축 건물임. 감정가는 132,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 시 추정 시세는 약 244,000,000원으로 상당한 괴리가 있음. 이는 본 건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사함. 권리관계는 말소기준권리인 농협은행 근저당 이외에 인수할 권리가 없는 것으로 분석되며, 임차인들 또한 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됨. 다만, 유동화 물건이라는 점과 다양한 토지이용계획 제한사항은 유의해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낮은 감정가

실제 시장 가격 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 수익률 확보 가능성이 높음.

8.2. 양호한 건물 상태 및 연식

2016년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 속하며, 전반적인 주거 환경이 양호할 것으로 판단됨.

8.3. 명도 용이성

임차인들이 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(약 74㎡)의 다세대주택이 약 3억 6천만원 ~ 3억 7천만원대에 거래되었음을 알 수 있음. 이를 바탕으로 본 건(48.86㎡)의 예상 시세는 약 244,000,000원으로 산출됨.

감정가 132,000,000원과 비교했을 때, 상당한 가격 차이가 존재함.

경매에서의 일반적인 전략은 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것이므로, 추정 시세의 70~80% 수준 또는 감정가 대비 적정 마진을 고려한 금액을 입찰가로 고려할 수 있음.

이러한 분석을 바탕으로, 감정가(132,000,000원)와 시세(약 244,000,000원)를 고려했을 때, 적정 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 제안함. 이 가격대는 감정가를 상회하면서도 시세 대비 상당한 할인율을 확보할 수 있는 범위로 판단됨.

* 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 권리 분석 및 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.