나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13103 [1] 서울특별시 강북구 번동 148-26 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 ""번동초등학교"" 남서측 인근에 위치며 주위는 단독주택
다세대주택, 아파트. 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용의 편의
도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 5층 502호로서,
외벽 : 벽돌 치장쌓기 등 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 완경사의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 중로, 남동측 및 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,
다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 경사 지형을 이용하여 건축한 건물로서 외관상 북서측 중로변에서는 4층으로 보이
고, 남동측 세로에서는 5층으로 보임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13103 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 번동 148-26 5층 502호 (대동빌라)

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 76,300,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사제니스자산관리대부

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 23.02㎡ (약 7.0평)

토지지분: 7.672566㎡ (약 2.3평)

건물면적: 48.46㎡ (약 14.7평)

건물지분: 16.151718㎡ (약 4.9평)

건축년도: 1996년

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호

외벽: 벽돌 치장쌓기 등 마감

창호: 샷시 이중 창

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "번동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: appraisal summary]

해당 지역은 제2종일반주거지역에 해당합니다. [cite: land use plan]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 무난합니다. [cite: appraisal summary]

또한, 지하철 4호선 솔샘역이 비교적 가까운 거리에 있어 대중교통 이용이 더욱 편리해졌습니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 번동초등학교, 번동중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 번동 제1종합시장, 각종 근린생활시설 및 점포가 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 기타: 강북구청, 강북문화예술회관 등 공공시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내에서 특별히 혐오하거나 기피할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 채권자: 주식회사제니스자산관리대부

* 경매개시결정: 2025년 8월 19일 (서울북부지방법원 2025타경13103)

* 등기부 요약:

* 갑2 (2024-09-12): 소유권이전 (박낙순, 협의분할에 의한 상속)

* 갑2-1 (2025-04-29): 2번소유권경정 (박낙순 외 1명, 재협의분할)

* 갑3 (2025-07-09): 2번 박성순지분가압류 (한국자산관리공사, 140,776,947원) - 말소 예정

* 갑4 (2025-08-19): 2번 박성순지분강제경매개시결정 (주식회사제니스자산관리대부) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 140,776,947원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이상호)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 02일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임대차 관계가 명확하지 않거나, 인수해야 할 보증금은 없을 가능성을 시사합니다. 다만, 금액이 미상이라도 임차인의 실제 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: tenant information]

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 주변 다세대주택의 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 번동 148-9번지 (한아름하이츠빌라, 1993년식, 39.69㎡): 2026년 6월 23일, 188,000,000원 (약 1570만원/평)

* 번동 148-461번지 (진영2, 1990년식, 30.36㎡): 2026년 6월 19일, 139,000,000원 (약 1511만원/평)

* 번동 469-113번지 (월드빌리지A동, 2014년식, 56㎡): 2026년 6월 13일, 390,000,000원 (약 2294만원/평)

4.2. 물건의 가치 평가

본건(건물면적 48.46㎡, 약 14.7평)의 감정가는 76,300,000원으로, 평당 약 519만원입니다. 이는 최근 거래된 인근의 노후 다세대주택 시세(약 1500만원/평 이상) 대비 현저히 낮은 수준입니다. [cite: appraisal value, recent sales data]

이는 본건이 건물 전체가 아닌 지분 매각 대상이며, 감정평가 시 이러한 점이 반영되었기 때문으로 추정됩니다.

건물 연식(1996년) 및 면적(14.7평)을 고려할 때, 비슷한 조건의 인근 다세대주택(148-9번지, 12.0평) 시세 188,000,000원을 기준으로 환산 시, 본건의 전체 시가는 약 230,000,000원으로 추정됩니다.

본건의 지분율이 약 1/3로 추정되는 점을 감안하면, 지분 자체의 시장가치는 약 76,000,000원 수준으로, 이는 감정가와 유사한 수준입니다. [cite: appraisal summary, recent sales data]

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

번동초등학교와 가까운 주거 밀집 지역에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 지역의 다양성을 보여줍니다. [cite: appraisal summary]

건물 자체는 경사 지형을 이용하여 건축되었으며, 북서측 도로에서는 4층, 남동측 도로에서는 5층으로 보입니다. [cite: other remarks]

5.2. 생활 편의시설

단지 주변에 형성된 근린생활시설과 점포를 통해 기본적인 생활용품 구매 및 각종 서비스를 이용하기 편리합니다. [cite: appraisal summary]

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 존재하여, 권리 관계 확인 및 향후 임대차 관련 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 및 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 최고 입찰가가 결정되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다. 이는 투자자에게 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 노후: 1996년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 번동의 다세대주택 지분 경매 건으로, 감정가는 76,300,000원입니다. 주변 실거래가 대비 감정가가 상당히 낮게 책정되어 있어 잠재적인 투자 가치가 있을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이어서 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 가장 큰 특징은 공유자 우선매수권의 존재로, 실제 낙찰 여부가 불확실하다는 점입니다. 지하철 4호선 솔샘역 개통으로 교통 편의성이 향상된 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 시장 가치보다 낮게 책정된 감정가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 인수해야 할 추가적인 재정적 부담이 적을 수 있습니다.

* 교통망 개선: 솔샘역 인근으로 교통 접근성이 향상되었습니다.

* 안정적인 주거 지역: 학교 및 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 76,300,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석 결과, 본건 지분의 시장 가치는 약 76,000,000원으로 추정되며, 이는 감정가와 거의 일치합니다.

* 단, 공유자 우선매수권이 존재하므로, 실제 낙찰받지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가인 76,300,000원 을 최저선으로 고려하며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 만약 공유자 우선매수권 행사 없이 경쟁이 발생한다면, 시세 수준인 7,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 결정될 수 있으나, 이는 예상치이며 실제 입찰 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.