나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51940 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 5층비-502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""서울동부지방법원"" 남측 인근에 위치하며, 인근은
업무시설 및 아파트단지와 공원, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거
리에 지하철 8호선 ""장지역"" 등이 소재하여 대중교통 이용편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제5층 제비-502호로서,
- 사용승인일: 2013년 5월 15일
- 외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있
습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 판
매시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측 및 남서측과 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장
소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역
(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)),토
지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (대상자: 외국인 등 허가대상용
도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트)) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51940 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 5층비-502호

용도: 오피스텔

감정가: 197,000,000원

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.855㎡

건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

1.2. 물건 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제5층 제비-502호 오피스텔입니다.

건물 사용승인일은 2013년 5월 15일입니다.

1.3. 건축물 정보

건축물 연면적: 89503.94㎡

건폐율: 50.96%

용적률: 599.58%

총 호수: 1570호

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 판매시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 남측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 아파트단지, 공원, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 8호선 장지역이 근거리에 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 특성

본건 소재 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 판매시설의 건부지로 이용 중입니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등이며, 창호는 새시창호 마감입니다.

본건 소재 토지는 북서측, 남서측, 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

채권자: 남OO

경매개시결정일: 2025년 8월 19일 (등기부상 기록에 근거)

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 남 (본 제공 정보 상 '남다름')

보증금: 204,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 4월 19일

확정일자: 2023년 3월 10일

배당신고일자: 2025년 5월 1일

대항력: 있음

3.3. 등기부 요약 및 말소/인수 권리

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 을구 3번: 주택임차권 (권리자: 남다름, 권리금액: 204,000,000원) - 말소: 인수

- 을구 1번: 구분지상권설정등기 (2013년 10월 30일 등기) - 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.4. 특이사항 및 주의사항

- 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 204,000,000원).

- 선순위 임차권 등기가 있어, 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. (단, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으며, 이는 경매 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됨을 시사합니다. 그러나 '인수' 표기가 등기부에 명시되어 있어, 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.)

- 대지권의 목적인 토지에 별도등기(구분지상권)가 있어 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본건 소재지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 유통단지개발촉진법에 따른 유통단지에 포함되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 건물 용도 분석

본건 건물은 업무시설(오피스텔) 및 판매시설로 복합 사용되고 있으며, 매각 대상 물건은 오피스텔 용도로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 주변에 업무시설, 아파트 단지, 공원, 관공서 등이 혼재하여 주거 및 업무 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

5.2. 교통 편의성

지하철 8호선 장지역과 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 주요 간선도로 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 가능성

대항력 있는 임차인 남 씨의 보증금 204,000,000원이 존재합니다. 등기부상 '인수'로 표기되어 있으며, 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 잠재적 부담이 있습니다.

6.2. 토지 별도등기 인수

대지권의 목적인 토지에 구분지상권설정등기가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용 및 영향력을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제약

본건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법, 군용비행장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률, 수도권정비계획법 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 또한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건 하에서는 거래 시 허가를 요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

송파구 문정동의 역세권 오피스텔로, 법원 및 업무, 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 2013년에 건축된 건물로 연식은 비교적 짧은 편입니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부와 토지 상의 구분지상권 인수 등 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 서울 송파구 문정동의 우수한 입지 조건 (장지역 인근, 법조타운 및 업무지구).

- 2013년식 오피스텔로 비교적 신축에 속함.

- 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어, 권리 분석 리스크를 잘 관리할 경우 시세 차익 기대 가능.

- 업무시설 및 상업시설이 발달한 지역 특성상 임대 수요 지속 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

시장 시세 분석:

최근 매매 사례에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 29㎡ 내외)의 송파한화오벨리스크 오피스텔은 2026년 5월 7일 기준으로 234,000,000원에서 238,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 790만원/㎡ ~ 820만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용 면적은 26.82㎡이므로, 시세는 대략 211,000,000원 ~ 220,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 대비 분석:

본건의 감정가는 197,000,000원입니다. 이는 추정 시세보다 약 1,400만원 ~ 2,300만원 가량 낮은 금액입니다.

권리 분석 기반 리스크 반영:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 남 씨의 보증금 204,000,000원 인수 가능성입니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 경매 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됨을 시사하지만, 등기부상 '인수'로 명시된 점은 주의가 필요합니다. 또한, 매수인이 인수해야 하는 토지 상의 구분지상권도 고려해야 합니다.

최종 입찰가 제안:

임차보증금 인수 리스크를 고려할 때, 보수적으로 접근해야 합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인은 낙찰가 외에 추가적인 비용을 부담해야 합니다.

하지만 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라, 임차인이 배당으로 보증금을 회수할 가능성이 높다고 가정한다면, 시세보다 저렴한 가격에 취득할 기회가 있습니다.

현재 감정가가 197,000,000원으로, 인수해야 할 임차보증금(204,000,000원)보다 낮습니다. 따라서, 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수한다면, 감정가 수준에서 낙찰받아도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 이 범위는 추정 시세보다 다소 낮으면서도, 임차인 보증금 인수 가능성에 대한 안전 마진을 일부 확보하는 수준입니다. 입찰 전 반드시 최종 배당표를 확인하여 임차인 보증금의 실제 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.